2013年，当欧元区危机全面爆发时，欧洲央行公布的一项研究结果揭示了一些令人惊讶的事实：意大利、西班牙、马耳他和塞浦路斯的平均财富水平高于德国。这让人吃惊——但在调查了6.2万个家庭后得出的这一结果是清楚无误的。[1]
德国每个家庭的平均净财富约为5.14万欧元，意大利则为16.39万欧元，西班牙为17.83万欧元。根据这项研究，这主要是由于在居住性房地产资产方面存在的差异。只有47.7%的德国人拥有居住性房地产，拥有居住性房地产的意大利人和西班牙人的比例分别占到68.4%和82.7%。研究发现，偿还房屋或公寓的抵押贷款是“创造财富的重要动机”。可以看出，拥有房屋或公寓的人的保有量远远高于住在租来的住所内的受访者。
另一项基于“健康、衰老和退休调查”的研究得出了类似的结果，该调查收集了欧洲各地年龄在50岁以上的22271人的数据。这一研究[2]表明，在西班牙和意大利，年龄在50岁以上的人所拥有的财富当中，居住性房地产所占的比例分别为76%和70%。考虑到西班牙和意大利是欧洲住房自有率最高的国家，这样的结果并不令人吃惊。
不过，西班牙和意大利也自诩财富/收入比率最高。财富/收入比率体现了特定国家的平均财富和平均收入之间的比率。为了研究起见，两国计算的都是50岁以上的人群。研究发现，两国平均财富是平均年收入的22倍。在德国和瑞典这两个住房自有率低得多的国家，情况恰好相反。这些国家的财富/收入比率最低——换句话说，德国和瑞典公民相对于其收入来说，所拥有的财富要少得多。顺便说一句，这项研究还表明，财富不均和住房自有率之间存在着关联，在住房自有率最高的国家，财富不均的程度最低。自有住房者与租房居住者所拥有的财富的对比印证了住房自有率高和住房自有率低的国家之间的对比，这表明：房地产是创造财富的重要因素。
根据德意志联邦银行公布的数据，德国没有抵押贷款负担的自有住房者平均净财富达到25.562万欧元，相比之下，正在偿还抵押贷款的自有住房者平均净财富为16.02万欧元，而租房居住者只有1.029万欧元。没有抵押贷款负担的自有住房者平均财富达到45.782万欧元，相比之下，偿还抵押贷款的自有住房者平均财富为27.013万欧元，而租房居住者只有4.775万欧元。[3]
你或许会反对说，这样的差异是由于拥有更多可支配资产的高收入者更有可能购买房产——换句话说，住房自有是财富规模更大的结果而不是缘由。不过实证研究机构[4]的研究发现，两者之间的因果关系要比这更复杂。研究人员对比了家庭净收入类似的人，确定自有住房者和租房居住者在财富规模上存在着显著不同。
出现这一差异的主要原因是两者在储蓄行为上的不同。除了为支付抵押贷款而留出的资金外，两个人群——租房居住者和自有住房者在寿险、储蓄计划和其他形式的资本投资上投入了相同数量的资金。事实证明，以为自有住房者因为需要偿还抵押贷款而在其他形式资本投资上储蓄的资金少于租房居住者，这种想法是错误的。
相反，研究表明，自有住房者除了偿还抵押贷款之外，还投资其他储蓄计划。日后，他们的居住性房产会偿清抵押贷款，这意味着他们甚至会有更多的钱用于其他形式的投资。
这也解释了为何据称“富有的”德国人拥有的财富远不及“穷一些的”意大利人和西班牙人。这样的差异在很大程度上是由于意大利和西班牙的住房自有率远高于德国。拥有房产迫使人们在储蓄行为上非常自律。自有住房者比租房居住者创造的财富更多以及住房自有率高的国家平均财富远远大于住房自有率低的国家的“奥秘”也在于此。
梅拉妮·伯温-施马伦布罗克在做博士研究时，走访了平均拥有235万欧元财富的472人，并对结果进行了分析。她发现，正如预料的那样，通过工作赚取的收入是创造财富的最重要因素——接下来是继承财富。不过，房产被证明在重要性上只是略逊一筹，48%的受访者说，房产一直是他们创造财富的“重要部分”，相比之下，对股市投资做出同样评价的人只占20%。[5]
甚至有一成的人说，房产是他们迄今为止创造财富的最重要部分，只有2.4%的受访者对股市所带来的利润作出了同样的表述。换句话说：这项研究表明，房产在创造百万欧元财富上的重要性是投资股票与基金的四倍。
事实上，如果把继承的财富也考虑在内，房产发挥的作用甚至更大。上述调查表明，81%已继承财产的富裕家庭得到了货币资产，而68%的家庭得到了以继承或馈赠的方式给予的房产。不过，继承来的房产的价值为30万欧元（平均值），是继承来的货币资产的两倍。
这一研究还发现，富有的企业家特别偏爱购买房产。超过半数表示企业家精神是自己创造财富最重要因素的受访者明确提到，拥有房产是另一个重要因素。反之亦然：在明确认为拥有房产是创造财富最重要部分的人当中，40%也提到企业家精神是重要因素。[6]
通常，人们通过作为自雇承包商或自主创业来创造财富，然后通过投资房地产让财富增长。我自己的情况与之类似。2004年，在自己开公司四年后，我买了一处可供多个家庭使用的拥有24套住房的房产，地点位于新克尔恩，当时这是柏林最糟糕的地段之一。没有反对我做这项投资的人只有一个，那就是把这处房产卖给我的房产经纪人——11年后，此人将以四倍的价格把这处房产卖给另一个投资者。当我和认识的人，其中不乏房地产专家说起我的计划时，他们共同的反应是：不要这样做。德意志银行拒绝为这笔投资提供资金支持，因为新克尔恩被认为是风险太大的地区。
在写这一章时，我翻看了报纸上过去登载的文章——如今，德国首都的房地产市场被认为是全世界最有吸引力的市场，很难想象当时在新克尔恩的投资看起来有多么奇怪。2003年3月20日，《每日镜报》报道了德国经济研究所（DIW）组织的“柏林未来专题讨论会”。DIW得出的结论是，在经济增长方面，柏林落在德国其他地区的后面，德国的经济增长则在整个欧洲垫底。旅游业衰落，零售额大幅下降。2003年8月22日，《柏林晨邮报》报道说，柏林房地产市场的空置率已经升至“创纪录的高点”。16万套住房处于空置状态。当地政界人士正在讨论是否拆毁战前所建的位于市中心的住房，从而减少供应过剩。
2004年2月10日，房地产市场刊物《房地产报》刊登了一篇题为《柏林房市承受压力》的文章，文中说柏林总共有13万套空置房屋。文章援引了德国裕宝银行的研究结果，根据这一结果，私人居住性房地产的价格还将继续下跌。这家银行的专家预计，不怎么样的居住区会出现“价格下跌”。公寓房的售价在每平方米1000欧元到5000欧元之间，不过“几乎没有人”在购买新楼中的公寓房或是不只有一间卧室的公寓房。2004年11月，德国明镜电视台播发了另一则关于新克尔恩的危言耸听的报道，说它是“柏林贫民区。该地区超过30万居民当中有将近1/4为失业人员。靠社会福利为生的人所占的比例比欧洲其他任何一个地方都要高”。2004年1月，《柏林日报》提醒说：“新克尔恩很快会变得无法管理。”2004年9月9日《世界报》上一篇报道的标题是：“新克尔恩：贫困中心区——靠福利过活是常态。”
我难道没有读到这些报道并接收到关于柏林房地产市场行情的负面研究报告吗？当然有。但是我相信当地的房价体现了这些数据。毕竟，新克尔恩的房价非常便宜，正是因为别人都不想买这里的房子。房价是在将不包含水电费的年净租金乘以一定倍数后计算出来的。不包含水电费的年净租金为15.1万欧元，所以我以102万欧元的价格买下了这处房产。这的确很便宜，因为我只是以6.8倍的价格将它买下，初始毛收益率接近于15%！
在支付了房产经纪人的佣金、房产转让税以及一些初期维护费后，我总共花了121.5万欧元。幸运的是，我碰到了一位聪明的银行家。他明白我捡了便宜，知道我的投资一定会有回报。这家银行向我提供了116.4万欧元的贷款，用来买下这处房产并支付房产转让税，还为升级改造房屋提供了另外7.8万欧元的贷款——总计124.2万欧元，比我的总花费多了2.7万欧元。换句话说，我完全没有动用自己的资金就买下了这处房产。
不过，我同意最初的还款率定在6%这一很高的水平。2015年3月底，剩余的债务总计只有22.4万欧元。当柏林房地产市场的价格开始升到让我觉得高得失去理性的水平时，我决定将这处房产出售，并卖到了420万欧元的价格。在过去的10年里，我只是适度提高了租金，可是我当初以6.8倍于租金的价格买下的公寓房，最终以24倍的价格卖出。换句话说，在10年多一点的时间里，我从一项成本为零的投资中赚到了400万欧元。当然，这是在房地产投资方面取得的少有的成功，我很难去复制这样的成功。但是这并不意味着它不是一个能给人带来启发的例子。
和其他任何投资一样，你需要在购买房产时预见到未来。和其他许多人一样，我非常清楚柏林房地产市场当时所存在的问题：空置率高，租金停滞不前，甚至出现下降。我同样清楚像新克尔恩这样的地区所特有的问题，不过我相信这些负面的看法已经体现在了价格中。然而，我也清楚空置率居高不下和租金低位徘徊意味着几乎没有任何新的在建楼盘。在一个人口超过300万的城市，由于建新房没有利润，每年在建的新房只有几千套。我当时预见到，这样的局面迟早会导致空置率下降，租金和房价上升。正因为如此，我买下了位于新克尔恩的这处房产。
当时，我根本就不认为这是一项有风险的投资。即便这处房产没有升值，单是一大笔多出来的租金收入也会让这成为一笔很有吸引力的买卖，因为它让我可以偿还数目庞大的分期贷款。如果这一区域的租金或购买力因素都没有增长，我不会将成本为零的投资变成400万欧元的回报，但是我可能依然会轻松获得100万欧元的回报。因此对于这笔在不怎么样的地段用高比例的借贷资金所做的投资，我认为没有任何理由认为它格外有风险。
这个投资的例子说明，对于房地产市场的许多常见看法充其量只是表面上正确。许多人会告诉你，最好在“理想的地段”投资。不过，因为大多数市场主体遵从了这样的建议，在“不怎么样的地段”或许要比在通常认为是“理想的”地段抢购房产更有可能让你做出精明的投资。
和任何投资一样，如果你逆潮流而动并依据正确的信息形成自己的观点，那么你最有可能通过购买房产获取丰厚的利润。当然，公认的看法是，在借贷比率超过100%的情况下购买房产是非常危险的事情。在这个特定的案例中，我能够这样做，完全是因为银行估计到抵押品价值会增长。这次冒险带来了回报，是因为我把房屋出租所带来的利润用来偿还贷款，而不是将其花掉，另外也是因为房地产价格的发展趋势正如我所预料。
还有其他许多人购买房产的冒险之举一直不太成功，有人还出现了一定程度的亏损。投资者要规避风险，最好谨慎行动。最大的风险之一与借贷有关。过去，房地产的抵押贷款通常定为10年期，最初的还款率设定为1%。
在当前的市场上，由于利率低、房价高，这种类型的贷款风险极高。利率越低，每月还款率就越低，这意味着偿还贷款将花费更长的时间。等到固定利率的还款期限到期时，利率可能已经大幅上涨，可是还有一大笔贷款尚未还清。最糟糕的情况是，购房者接下来无力偿还月供，抵押贷款的放贷者于是将房产拍卖。规避风险的投资者或许更喜欢协商15年或20年的固定利率期限和更高的还款率，从而将这种风险降至最低。
许多投资者如果遵照下面两个我在购买房产时总会考虑到的简单原则，或许可以给自己省去许多因考虑不周的投资而带来的麻烦：
（1）永远不要在没有首先委托专家就房屋结构的坚固性出具报告的情况下就购买公寓楼。如果房子里存在大量蜱虫、霉菌甚至干腐菌，不一定意味着你不应该买这处房，不过这的确是你应该注意到的事情。比如对干腐菌的治理可能就要花费大量资金。
（2）甚至在让专家去看房子之前，先和租户聊聊！敲他们的门，问问暂时住在这里的人有何感受。他们对这所房子的了解会比任何专家都要多，而且能够给你提供你所需要的一切信息：房子有没有潮湿的问题？是不是有很多变动，不断有新的租户搬进搬出？有没有哪间房子过去空了很长一段时间？大多数租户的坦率程度让人吃惊，他们愿意向你提供信息，甚至带你在房子里转一转：我当初关注的一处房产，卖房的人信誓旦旦地说，从来没有任何潮湿或霉菌的问题。不过，他的一名租户向我展示了他和邻居用来盖住他们房子里成片出现的霉斑的“操作方法”指南。
到目前为止，我主要谈的是投资居住性房地产。不过，房地产市场提供了其他很多投资机遇，比如写字楼、零售地产、企业地产、物流设施、养老院、酒店等等。
然而，大多数投资者负担不起直接投资商业地产的花销，因为购买价远远高于住宅市场。
大多数投资者更有可能通过买入房地产基金或房地产股票进行所谓的“间接”投资。利用由投资房地产股票的基金提供的间接投资机会的投资者少之又少。这类基金尤其是投资外国房地产市场的绝好手段。我就是弄不明白，为什么没有更多的人投资此类基金，这种基金融合了投资房地产和股市的双重好处。比如，对于想要利用亚洲房地产市场提供的机遇的人来说，有些基金投资于房地产投资信托（REIT）。许多REIT是高度细化的专业房地产机构，关注的是具体类型的房地产（比如大型购物中心）。
房地产会让你变得富有吗？和其他任何一种投资一样，通过将资金投入精挑细选的直接投资或封闭式基金而不是进行多样化投资，你能增加赚钱的机会。我直接投资柏林房地产市场的亲身经历就是一个很好的例子。如果我把钱投入一个注重多样化投资的基金，我获得同样的两位数收益的可能性微乎其微。
这种投资比投资诸如开放式房地产基金之类的多样化投资的风险更大吗？如果你没有关注相关投资机会的每一个细节，风险肯定很高。但是当然，取得丰厚回报的可能性同样也更大。
此外，和其他任何投资一样：随大流并投资与其他所有人相同的机遇或许看似稳妥，但事实上这是一种很少能获得回报的高风险做法。如果你有勇气逆潮流而动，也有比其他人更准确地预测房地产市场走势的专业知识，因此可以捡到便宜，那么你就能在这方面获得巨大的利润。
* * *
[1] Deutsche Bundesbank，Panel of Household Finances，March 21，2013，Presentation p.18.
[2] Skopek，“Vermögen in Deutschland，” in：Lauterbach u.a.，Reichtum，Philanthropie und Zivilgesellschaft，S.66-68.
[3] Deutsche Bundesbank，Private Haushalte und ihre Finanzen，Tables attached to press release dated March 21，2013，Table 1 A1.
[4] 以下论点，见Zitelmann，Rainer，Vermögen bilden mit Zmmobilien，Freiburg u.a.2008，S.37-39。
[5] Böwing-Schmalenbrock，Melanie，Wege zum Reichtum：Die Bedeutung von Erbschaften，Erwerbstätigkeit und Persönlichkeit für die Entstehung von Reichtum，Wiesbaden 2012，S.174.
[6] Böwing-Schmalenbrock，Melanie，Wege zum Reichtum：Die Bedeutung von Erbschaften，Erwerbstätigkeit und Persönlichkeit für die Entstehung von Reichtum，Wiesbaden 2012，S.178.