中国的“千古难题”是房地产税什么时候出台。2018年3月5日，第十三届全国人民代表大会一次会议副秘书长、发言人张业遂表示:房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。可同一天，全国政协委员、财政部原部长、全国社保基金理事会理事长楼继伟说了，“今年房地产税法草案应该能完成‘一读’”，说明内部分歧大致解决。这是真的吗？
房地产税推进速度比想象中快？
2017年11月，《党的十九大报告辅导读本》收录的财政部部长肖捷文章《加快建立现代财政制度》中，首次出现“力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成‘落实税收法定原则’的改革任务”。
房地产税立法涉及对房地产现有税费的清理、归并以及整个税制的调整，在降低交易环节税收的同时，增加持有环节的税收。而根据2020年要完成税收法定原则的任务，房地产税立法将在2020年前完成。
很多人认为，房地产税不可能这么快出台，理由非常充分。
首先，从时间上讲，房地产税通过全国人大常委会一审二审三审，最少也要四年的时间，实际上2003年政府就提出了房地产税，但十几年过去了并没有实质性的进展。并且房地产税所涉及的利益非常复杂，立法难度很大。
其次，征收房地产税需要对全国房产进行全国联网和登记，并且房价评估难度极大。有关部门并没有透露基础工作的实质性进展。
最后，就是考虑到政策对房价的影响，房地产市场在去杠杆的高压下较为“脆弱”，房地产税很容易成为压倒骆驼的最后一根稻草。作为我国经济的重要支柱，房地产市场出任何问题都是“牵一发而动全身”，无论对金融还是实体将可能构成致命打击。
乍一看，以上这些问题确实棘手，但不能成为房地产税迟迟不能推出的理由。
关键看政策的执行力度。比如说1998年房改创造了“中国奇迹”，当时也面临着重重阻力，但结果是：全国住宅当年开工面积从1996年、1997年的1亿平方米多一点，到1998年就跃居1.6亿平方米，2000年突破2亿平方米，达到创纪录的2.3亿平方米。
房改进展神速，何况区区“确定征收的”的房地产税！当前变革速度前所未有，2017年无论是供给侧改革、去杠杆还是房地产政策，都取得了前所未有的成效，分析问题时最重要的是决策层面的执行力，然后是市场的承受力。
根据财政部部长肖捷此前提出的房地产税立法和实施原则，即“立法先行、充分授权、分步推进”，可以预计，房地产税立法之后中央层面会明确一个总体框架。
包括税收征收范围、豁免的基本条件、税率的标准范围等，具体的细节可能会授权各省政府进行明确，每个城市征收标准会有差异，不会完全照搬国外市场制度，相信对市场的影响会是一个温和渐进式的过程。
房地产税是地方财政最重要来源
雄安新区不准炒地、炒房，是一种纠偏。从香港糟糕之极的卖地、寡头模式，转变到新加坡的组屋模式，未来地方政府的财政收入会有历史性转折，现在到了重新分析地方政府财政收入来源的时候了。
雄安新区是块试验田，其中最重要的尝试，是探索当地方政府不再从土地资产换得最大宗收入之后，该怎么建成一个现代化的经济区。
这真是一个大难题，一个跟房地产联系如此密切的经济体，一个以房地产作为主要抵押物的金融体系，甚至地方公务员发工资在一定程度上都得仰赖于土地的财政体系，现在下决心要跟房地产脱钩了，决心毋庸置疑。房地产不是说剔除就能剔除的，以前因为利益关系边恨边爱。现在呢？下了决心要摆脱。
先说说地方政府的财税情况。
把中国比作一家大公司，打开损益表，中国这家“公司”的营收保持持续增长的良好状态。即使是经济转型、降税减费的2016年，根据第十二届全国人民代表大会常委会财政经济委员会关于2016年中央和地方预算执行情况与2017年中央和地方预算草案的审查结果报告，2016年全国一般公共预算收入159552亿元，完成预算的101.5%，比2015年决算数增长4.5%。当年收支总量相抵，赤字21800亿元。这个数据跟中国的宏观经济数据一样漂亮。
但地方政府有大问题，负债率高、利率负担重。2015年财政部被迫推出了地方政府债务置换项目，通过发行市政债券对15.4万亿元人民币的非债券债务进行再融资。
就这样，还是没有解决地方政府的造血功能。
2017年4月，彭博数据显示，地方融资平台的债务规模总计达5.5万亿元人民币（7970亿美元），其中8880亿元将于当年到期，第一季度地方政府国内融资规模只有1740亿元，海外融资规模为12亿美元，远低于2016年第四季度的53亿美元。
主营业务（税与非税收入）增加，但非主营业务（土地出让金）增长得更快，大部分收入并非来自主营业务收入涵盖的三大产业中，而是非主营业务收入——土地出让金。
从1999年到2015年这17年，是中国历史上土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约27.29万亿元。2016年全国土地出让收入超过3.7万亿元，仅次于2013年和2014年，处于历史第三高位。从1999年到2016年，全国土地出让收入总额已经突破31万亿元，18年年均土地出让收入1.7万亿元。
地方政府只要大声叫喊，让“央妈”发货币，一手垄断住土地供应、抬高土地价格，日子就很好过。
目前土地收入的确认方式过于激进，一次性确认所有土地收入，违反了收入确认的稳健原则。土地非常奇怪，没有所有权，所以只能算是租赁，不管是融资租赁，还是经营性租赁，一次性确认收入，道理上都说不过去。
按照会计准则的收入确认原则，属于本会计期的收入才应该予以确认，土地使用权有40年、50年、70年之分，如果土地是40年使用权出入，每年应当确认的收入就是土地出入收入的1/40，70年土地使用权的则只能每年确认1/70。
与普通租赁不同，现在一次性出让土地后，使用期满后，不会缴纳第二次，地方政府不可能有第二笔租赁收入。
地方政府千万别指望40年、50年、70年期满再收一遍土地租金，除非不要命，这就不是确认1/70的问题了。一次性得到土地出让金后，估计以后只能靠房产税和遗产税了。
即将到来的房地产税影响如何？
房地产税对调节（资产）收入分配和财富差距、培育地方主体税源、抑制房价上涨等有积极作用。
以下这些人会受较大的影响：
一是在一二线城市有大量住宅的人。近几年随着房价的上涨，房地产已经成了很多人主要的投资方向，房地产税的推出将为这些人带来沉重的负担，他们的财富将显著缩水。
二是加杠杆买多套房的白领。到时候房子难以套现，并且有下跌风险，这部分人现金流压力非常大，房地产将变成“不能承受之痛”。
三是三四线城市的炒房族。由于地理位置差房价难涨而租房回报率又低，房产税的开征直接加大了持有成本，不舍得割肉选择长时间持有，将是一笔沉重的负担。
房地产市场有三种呈现方式
第一，在货币宽松阶段，房地产的投资收益远超房地产税的时候，房地产作为金融避险工具，会作为重要的投资工具受到追捧，参照1997年到2008年之前的美国房地产。
第二，经济大幅增长、通胀稳定的时期，房地产价格稳步增长。美国房地产在1940年后一直处于上升阶段，这主要归功于战争后经济发展、人口上升、城市化以及科技革命的成功。在20世纪70年代80年代有两个小波动，下跌不到10％；但从1997年后，政府过度保障加上疯狂的房地产金融衍生品，2008年美国房地产市场崩溃酿成全球金融危机。房地产疯狂上涨与下跌一定是金融现象。
第三，房产税推出后，有一个重要的指标——租金回报率将受到重视，该房产能不能买，取决于租金回报率是否能够超过同期限无风险收益率。看看现在已经收税的商业地产的购买、运作方式吧，以后住宅房产将与之类似。