2013年秋天，游戏巨头美国艺电公司在时代广场的一个酒店套房发布了《模拟城市5：明日之城》，这是当时已风靡全球的《模拟城市》系列游戏的最新版本。与传统电脑游戏不同，在《模拟城市》系列里，玩家并不通过杀人赢取积分，而是以市长的身份管理城市。他们可以通过改变税收、市区划分和土地使用规则等措施创造就业、刺激经济发展，他们还能点击屏幕上的市民，查看这些措施对于这个市民生活的影响。在《模拟城市5：明日之城》设定的残酷未来世界里，一个叫控制网的精英集团控制着城市的高科技基础设施，市长可以限制这个集团的权力，但风险就是可能导致城市经济陷入停滞。发展太慢，城市就可能陷入贫困的反乌托邦境地；发展太快，城市的贫富差距会扩大，大量市民将无力负担高额生活成本而被迫离开城市。要赢得游戏，玩家就得在这两个不完美的选项之间寻求平衡。 [1]
听起来是不是似曾相识？虽然游戏是虚拟的，但它描绘的基本矛盾正在现实世界中上演。
在城市聚合力的作用下，顶尖人才、野心家、富豪和最富创造活力的核心产业纷纷往超级城市和全球知识技术中心迁移，其聚集程度之高史无前例。 [2] 然而，在少数精英城市快速发展的同时，多数其余城市却在困境中挣扎、停滞不前，只能仰望后尘，这个过程就是“赢者通吃城市化”。
虽然这个名词是我创造的，但人们对赢者通吃经济现象的关注由来已久。早在近20年前，罗伯特·H.弗兰克和菲利普·J.库克就提出了广为人知的“赢者通吃社会”的概念。他们参考的是经济学家舍温·罗森的研究成果，而舍温·罗森在他们之前的20多年就研究了超级明星崛起背后的经济学理论：普通职业运动员的收入已经不低，但一流体坛明星和普通运动员的收入相比简直是天上和地下。像勒布朗·詹姆斯、凯文·杜兰特和斯蒂芬·库里这种篮球明星，或是像汤姆·布雷迪和阿隆·罗杰斯这种橄榄球明星，收入水平都是普通运动员的数倍。同样，在娱乐圈，歌手泰勒·斯威夫特和碧昂斯的收入是普通音乐人的数倍，影视巨星詹妮弗·劳伦斯、斯嘉丽·约翰逊、汤姆·克鲁斯、布莱德利·库珀和道恩·强森也是如此。背后的经济原理很浅显，超级歌星有大量粉丝愿意出高价买专辑和看演唱会；超级影星只要翻拍续集就能揽得高票房；体坛明星能吸引粉丝买比赛门票，去现场给他们助阵……这就是他们能获得超高报酬的原因。 [3]
但是弗兰克和库克发现，赢者通吃现象广泛蔓延到其他经济领域，从咨询、银行和管理到设计、时尚、医药和法律等行业都出现了巨大的收入差距，表现为首席执行官和普通职员之间的收入差距急剧扩大。在1978—2015年的近40年里，首席执行官的收入增长率超过940%，而普通职工的收入增长率仅为10%。1965年，首席执行官的收入是普通职工的20倍，但到21世纪初，这个比例竟超过了300倍，此后一直维持这个倍数。首席执行官的收入增长主要来源于股票期权等股权报酬，其目的是激励管理者提升公司业绩。但事与愿违，实际上首席执行官的薪酬水平与公司业绩之间联系甚微。一项针对429家公司的800名首席执行官的研究发现，从2004—2014年，首席执行官薪酬最高的公司反而整体运营情况最糟糕。 [4]
城市之间也开始出现赢者通吃现象，超级城市就像那些收入超高的明星一样，轻松凌驾于普通城市之上。它们拥有最强的创新实力，控制着全球最大份额的资本和投资，并聚集了业界顶尖的金融、媒体、娱乐和高科技公司。因此，超级城市成了野心家和顶尖人才的必然选择。超级城市在持续不断地累积并强化自身活力：经济扩张刺激了对高级餐厅、剧院、夜店和画廊的需求；成功人士为城市捐助建设博物馆、音乐厅和学校；政府将不断增长的税收投资于学校、交通、图书馆和公园等公共设施，以此维持并强化城市自身的优势，吸引更多企业和人才。这种强大的反馈循环使超级城市能不断积聚优势。 [5] 而欧美发达地区没落的老工业城市和发展中国家贫困闭塞的城市都远远落后，它们与超级城市的差距正不断扩大。
超级城市都有哪些呢？有很多版本的全球城市排名，各自侧重不同的考察指标，如经济实力、竞争力和宜居性。为了集各家所长，我们用五项核心指标生成了“世界超级城市指数”。 [6] 我们先给城市进行单项排名，排名第一的城市10分，第二的城市9分，依此类推，然后把五项指标的得分加总，得到每个城市的总分。请注意，这些总分不是绝对值，而是相对值，是用来比较各城市相对优劣及划分梯队的参照物（见表2.1）。
表2.1 世界超级城市
续表
资料来源：马丁繁荣研究所，基于全球城市的五项核心指标。
纽约和伦敦分别以48和40的得分名列超级城市的第一梯队；第二梯队包括得分位于13~29区间的东京、香港、巴黎、新加坡和洛杉矶；第三梯队包括首尔、维也纳、斯德哥尔摩、多伦多、芝加哥、苏黎世、悉尼、赫尔辛基、都柏林等具有全球影响力的区域性金融经济中心，以及波士顿、华盛顿和旧金山这样的知识科技中心。超级城市已经形成了自己的联盟，它们彼此之间的相似度远高于它们和自己所在国其他城市的相似度。 [7]
超级城市独特经济体系的基础是创新驱动的高附加值产业，如金融、媒体、娱乐和科技等行业。 [8] 在这里，一切都在高速运转——信息光速传播、创新层出不穷、新公司如雨后春笋般涌现并快速扩张，速度与规模一起构成了超级城市的生产力优势。快节奏不只是人们的主观印象，如俗话说的“纽约的一分钟” [01] ，而是客观的科学现象。在专门研究复杂适应系统的圣菲研究所，科学家发现了城市的独特代谢方式：生物的体型越大，代谢率越慢；而与之相反的是，城市的面积越大，代谢率越快。圣菲研究所还提出，城市人口每翻一倍，居民的创造力、生产力和健康指数就平均提升15%。 [9]
超级城市的优势比超级明星更具持久性。名声再响亮的明星都会陨落，运动员的职业生涯较短，往往受伤后就退居二线，票房巨星会随着年华老去慢慢淡出舞台。有的大城市也会衰落，比如底特律，但超级城市只会越来越强。在过去不到20年中，纽约遭受了几场重大灾难：2001年的恐怖袭击和互联网泡沫破裂，2008年波及全球的金融危机，2012年的飓风“桑迪”，但它现在仍是全球最发达的城市。 [10]
在某种程度上，赢者通吃城市化是产业全球化的产物，赢者通吃城市化对全球城市排名洗牌的过程也是步产业全球化之后尘。 [11] 历史上，每个先进国家都有自己的汽车、钢铁、电子、化工产业，后来随着贸易壁垒的消失，它们不得不面对全球化竞争，很多公司被收购或者破产倒闭。产业全球化之前，各行各业的小企业各自占领本土市场，而产业全球化之后，大型跨国集团一统江山，霸占绝大多数市场份额，幸存小企业则为了越来越小的剩余市场份额争得头破血流。
全球化也对世界城市排名进行了洗牌。随着资本主义劳动力的空间分布（也就是经济活动的地域分布）变得越来越精细，最有经济价值的地段和市场集中在越来越少的几个城市。过去最顶尖的人才和最赚钱的行业分散在各个中小城市中，而现在这些人才和行业倾向于集中在为数不多的几个超级城市。这些城市构成了世界经济的“最高峰”。“最高峰”们繁荣发展，“小山丘”们市场萧条，而面积更大的“平原”和“山谷”们则苦不堪言。
有人可能会提出质疑，与菲尼克斯、达拉斯、大西洋城等“太阳地带”城市不同，像纽约、伦敦、洛杉矶这样的超级城市或者像旧金山、华盛顿、波士顿这样的知识中心都没有经历过高水平的人口增长。但是人口增长并不是超级城市强大实力的来源，因为这些城市的优势在于质量而非数量。超级城市是富人和优势群体的根据地，很多人因为无力承担不断提高的生活成本，只能迁往美国南部的“太阳地带”城市，进而拉动了这些地区的经济增长。还有人认为，超级城市和科技产业中心的高昂物价会导致一些核心行业的企业搬去成本更低廉的地方，由此促成所谓的“其他地区的崛起”。这确实会减少一些房地产价格上涨的压力。但是，正如我将在下一章阐述的那样，几乎没有任何迹象表明那些高科技企业会撤离超级城市或科技产业中心，即使有迹象，也是显示它们会更加集中在这些地区。
房价能明确反映超级城市的主导地位以及它们和其他城市之间的差距。因此，我的研究团队利用Zillow（提供免费房地产估价服务的网站）的数据追踪了全美11000多个邮编地区的房价。结果显示，160个邮编地区的房价中位数高于100万美元，其中有80%位于纽约、洛杉矶和旧金山等大都市；28个邮编地区的房价中位数超过200万美元，其中有24个分别在旧金山湾区（11个）、洛杉矶（7个）和纽约（6个）。2016年，旧金山城区里约57.4%的房屋价值超过100万美元，而在2012年，这一比例还不到20%。 [12] 对比之下，全美56.2%的邮编地区房价中位数低于20万美元，更有约15%的邮编地区房价中位数低于10万美元。
图2.1展示了纽约苏荷区公寓和其他城市住宅的等值关系，直观说明了其他城市和超级城市的巨大差距。用一套苏荷区公寓的价格（中位数约300万美元）能在拉斯维加斯买18套房屋，在纳什维尔买20套房屋，在亚特兰大买23套房屋，在底特律买29套房屋，在克利夫兰买30套房屋，在圣路易斯买34套房屋，在孟菲斯买38套房屋。如果只考虑个别邮编地区，差异更大。一套苏荷区公寓价值相当于托莱多某些地区的50套房产或者底特律某些地区的70套房产。在俄亥俄州马霍宁县杨斯顿的某个社区，100多套房产才相当于纽约一套苏荷区公寓的价值。
图2.1 一套纽约苏荷区的公寓可以在其他城市买多少套房屋？
资料来源：马丁繁荣研究所，基于Zillow2015年的数据。
但是，超级城市的光环只笼罩着城里少数几个区域。2015年底，曼哈顿的房屋均价已经超过200万美元，而纽约市房价中位数仅为60万美元，远低于市里某些地区的房价。苏荷区的房屋业主卖掉一套公寓就可以在纽约市北边的帕克彻斯特社区买30套住宅，那里的房屋均价仅为107067美元。超级城市自身也成了赢者通吃城市化的受害者，逐渐分裂为少数高端社区和大量欠发达区域。
造成超级城市和高端社区房价高企，并导致它们与其他地区房价产生巨大差距的“元凶”恰恰是资本主义的发展引擎：聚合力。城市提供两种主要的聚合效应。一方面，最显而易见的是企业和行业的聚合。早在19世纪，经济学家阿尔弗雷德·马歇尔就提出互相竞争的企业聚集于一处时所产生的效益。诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼也深入研究过企业聚集是如何影响经济地理学并促进经济增长的。人口众多的大城市为行业聚集提供了土壤，例如纽约和伦敦的金融业、洛杉矶的电影业、米兰和巴黎的时尚产业、圣何塞的科技产业。另一方面，更为重要的是专业人才和野心家的聚合。简·雅各布斯最早提出多元化人才和技能的聚合对经济发展的促进作用。诺贝尔经济学奖得主、经济学家罗伯特·卢卡斯将自己对人才聚合效用的研究进行整合，形成了一套基于人力资本外部效用的经济理论。超级城市让世界各地的人才跨越了种族、国籍和性取向的差异，聚集在一起。在旧金山湾区，过去10年间成立的高科技创业公司中约有1/3到一半的企业至少有一名移民创始人。 [13]
但是，城市通过聚合力自我强化的过程也导致了城市自身的根本矛盾。聚合效用在驱动经济发展的同时，也使得对有限城市空间的竞争越发激烈。一个地方聚集的人才和企业越多，土地就越贵，房价也就越高，最后必然导致部分居民和企业被挤出。城市经济学家威廉·阿朗索在1960年发表的名为“城市土地市场理论”（A Theory of the Urban Land Market）的经典论文中提出了一个简洁优雅的城市空间竞争模型。在他看来，土地价格遵循一条距市中心越远、地价越低的竞租曲线。 [14] 那时，大企业总部占据城市中心最昂贵的地段，向外一层是对地段要求较高的工厂和库房，再向外一层是经济条件一般的工薪阶层，他们住在工业区附近，生存环境拥挤、吵闹、脏乱。比较殷实的家庭为了避开这种环境，选择居住在更远的郊区。但现如今，富人占据了过去只有工商业的中心地带，令中心城区房地产价格飙升。高度开发且生产效率极高的土地供应十分有限，带来了城市土地关系的核心——对空间的激烈竞争。
再来看看城市核心地段的房产溢价。美国经济分析局的统计数据显示，2009年，全美土地价值共计23万亿美元，相当于国家经济产出的160%。 [15] 但仅6%的已开发土地价值就共计11.7万亿美元，超过了全美土地价值的一半。全美已开发土地平均价格是未开发土地的16倍，每英亩 [02] 均价分别为106000美元和6500美元。人口数大于100万的大城市土地均价为64800美元/英亩，人口数少于100万的大城市土地均价为16600美元/英亩，而人口数在1万至49000人之间的小城市土地均价仅为6700美元/英亩。
纽约、伦敦、洛杉矶和旧金山这些城市的高端社区房价远高于其他地区。这些社区的房价往往是每平方英尺 [03] 1500美元、2000美元、3000美元或者更高，而美国普通房屋均价为每平方英尺150~200美元。事实上，美国所有超级城市的房地产价值总量已经赶上美国的国内生产总值了。2015年，纽约市城区的房地产总值约为2.9万亿美元，相当于世界第五大经济体英国的国内生产总值；泛洛杉矶地区的房地产总值约为2.8万亿美元，相当于世界第六大经济体法国的国内生产总值；泛旧金山地区的房地产总值是1.4万亿美元，相当于澳大利亚或者韩国的国内生产总值。美国所有住宅地产总价值约为35万亿美元（其中业主自有产权房产占28.4万亿，出租物业占5.8万亿），已经超过了中美两国经济产出之和。 [16]
超级城市的房价远超其他地区的现象历史已久。1950年，超级城市房价是美国平均水平的两倍，到2000年这一比例变成了四倍，如今还在扩大。 [17] 从1995—2000年，旧金山的房价增幅为每年3.5%，而同期美国所有人口超过200万（截至2000年底）的大城市平均房价增速仅为每年1.7%。
但超级城市真正的房价飙升出现在过去一二十年间，因为资源过度聚集导致对稀缺土地的竞争越发激烈。从图2.2可以看出，从1950—1993年，纽约市的房价增速为每年不到0.5%，而在那之后的土地价格便急速上升，在2008年的金融危机后经历了短暂暴跌，然后又重攀历史新高。如果一个投资者在1950年买了一块地并在1993年卖掉，那么在扣除通货膨胀损失后他的年收益率不到0.5%。但如果他在1993年买了一块地并持有至2014年，他就能以28倍于成本的价格把它卖掉，年收益率达到16.3%。
曼哈顿的土地升值幅度远高于其他形式的房地产。在1994—2014年的20年间，土地投资的年收益率约为15%（精确值为14.9%），三倍于独立产权公寓投资的年收益率（4.4%）。 [18] 这就是城市土地关系的症结：高端小区有限的土地资源阻碍了土木工程的伟大壮举。
图2.2 纽约市的土地价值变化
资料来源：数据来自杰森·巴尔、弗雷德·史密斯、萨亚利·库尔卡尼，“曼哈顿值多少钱？1950—2014年土地价值指数”，罗格斯大学2015-002工作论文，2015年3月，http://econpapers,repec.crg/paper/runwpaper/2015-002.htm。图形来自安娜·谢尔比纳和杰森·巴尔，“曼哈顿房地产：下一步是什么？”，真实清晰市场网，2016年2月8日，reald ear markets/artides/2016/02/08/manhattan_real_estate_whats_nect_101995.html。
注：土地价值指数反映的是1950年1月100美元经过通货膨胀后投资于一块标准土地的价值。
城市土地关系不仅是有限的供给与不断增加的需求的产物，它还是由城市土地所有者和房屋业主造成的，这些再城市化的最大赢家通过限制新房屋建设以维持自己持有房地产的高价值。越来越多城市经济学家指出，导致城市房价虚高的罪魁祸首之一就是“邻避” [04] 主义。“邻避”最初是指居民阻止在自己的社区修建监狱、废物处理厂等“不好的”公共设施的行为。最近几年，“邻避”现象越来越频繁。自1970年以来，美国有关“土地使用”的诉讼案件大幅增加，而“土地使用”就是“邻避”的代名词。 [19]
我的一篇专栏文章惹恼了“邻避”的拥护者，因为我建议多伦多政府认真考虑允许噪声较小的新型小型喷气式飞机在比利·毕晓普机场起降的提案，而这个机场离多伦多市中心很近。提出此建议是因为我的一项研究表明，机场是最强有力的城市经济发展引擎之一。目前，比利·毕晓普机场只有通往蒙特利尔、纽约、波士顿、华盛顿、芝加哥等地的短途航线。大家讨论的焦点在于是否应该延长跑道，允许小型喷气式飞机起降，以此增加飞往温哥华、洛杉矶、迈阿密甚至是伦敦和巴黎的长途航线。我认为政府既应该考虑可能给海滨地区带来的噪声和交通成本，也应该考虑一个充满活力的市中心机场可能带来的经济效益。我在专栏中写道，既然现在多伦多的海滨地区已经十分拥挤嘈杂，难道不应当更充分考虑这些小型喷气式飞机能给城市带来的经济效益吗？ [20] 我们永远不能提前预知结果。批评者认为我只顾自己的便利而不顾城市的安宁，虽然事实并非如此。最后，由于市民和社会活动分子持续施压，贾斯廷·特鲁多政府为兑现竞选承诺，否决了这项提案。
虽然社区和环境保护确有必要，但“邻避”拥护者的所作所为已经不仅仅是把所谓的“不好的”公共设施挡在城市和社区之外了。不论初衷如何，他们本能地阻止任何发展的行为在保住了自己房价的同时，也抑制了驱动创新和经济发展的引擎——聚合力。
多数情况下，“邻避”反映了经济学中的寻租行为。“寻租”本质上就是付出极小代价获得的超额回报。还有什么比坐在自己的房子里看着它不断升值更简单的事呢？尤其是当升值全依赖城市和社区发展的时候。早在18世纪，经济学家就对没有生产力的寻租行为表示担忧。在那时，主要的生产要素是土地而非资本。在18世纪30年代，古典经济学家理查德·坎蒂隆提出了“土地价值论”，它在某种程度上是卡尔·马克思提出的“劳动价值论”的先驱。坎蒂隆把经济参与者分成两类 [21] ，一类是用劳动换工资，再用工资换生活必需品的劳动者，另一类是优势阶层，但与马克思定义的资本家优势阶层不同，坎蒂隆定义的优势阶层由地主构成，他们通过转让房屋使用权获得的租金回报积累财富。后来，大卫·李嘉图提出“租金理论”，描述地主仅因对土地的所有权而获得暴利，或者用他的话说就是，“为了使用土地固有的不可毁灭的力量而付给地主的一部分土地作物”。亚当·斯密在《国富论》中抨击了地主的自私和懒惰。
如今，相对于最大限度地发挥土地生产率和经济效益，提高可使用土地的稀缺性更能使寻租者提高收益。其结果就是出现了《经济学人》编辑瑞安·埃文特所说的“寄生城市”，在这样的城市里，自有房产的相对富裕人群获得远超其人口比例的经济产出和财富。一位经济学家曾尖锐地指出，“吸光所有经济财富的是地主，而非企业家”。 [22]
这种行为不仅自私，还十分有害。“邻避”行为通过限制城市的企业聚集和人口密度，抑制了促进城市发展的创新活动，因此我愿意亲切地称他们为“新城市卢德分子”。以前的卢德分子以他们的半神话先驱内德·卢德命名，他们挥动铁锤，砸碎了在英国工业革命中抢走他们饭碗的织布机。 [23] 然而讽刺的是，卢德分子没有想到在接下来的一个世纪，人们的生活水平就因工厂而大幅提高。不过以前的卢德分子都是穷人，新的城市卢德分子则不再是受剥削的工人阶层，而是“赢者通吃城市化”的最大赢家。
新城市卢德分子的主张影响了土地分区法和其他关于土地使用的法规，在很多城市，这些错综复杂的庞大法律体系限制了房屋供应。虽然最初很多法规的目的只是保证在有毒副作用的工业生产与居民区之间保持安全距离，但林林总总的繁杂法规加起来，就对经济产生了实质性的负面影响。2015年，两名前沿城市经济学家发表的研究表明，1964—2009年，限制住宅开发的政策导致美国损失了1.4万亿~2万亿美元的潜在经济收益。另外，虽然在此期间纽约贡献了全国经济总产出增幅的12%，但纽约超过一半的产出增长都被刻意抬高的房价吞噬了。他们估算，如果没有这些房屋和土地使用法规限制住宅开发，让每一个想在城市工作的人都能承担得起住房成本，旧金山就业岗位将增加5倍，纽约的就业岗位将增加8倍，全国普通工薪阶层的平均年薪将增加8775美元，美国国内生产总值将增加13.5%，即近2万亿美元。这些估算数据警示人们，对土地的低效利用令美国经济蒙受了很大的损失。由于意识到问题的严重性，白宫经济顾问委员会在2016年的报告中特别强调了限制土地使用给美国经济带来的危害。 [24]
更让人担忧的是，新城市卢德主义不仅限制了住房开发，还人为限制了未来城市的整体发展和扩张。随着城市面积的增加，建造新学校、下水道、电网、交通和地铁线路的成本越来越高，因为遣散附近居民的难度越来越高，这就是为什么世界上纽约和伦敦这样的城市这么少。在很多具有发展潜力的城市，新城市卢德分子不懈地阻挠着城市扩张，然而，城市扩张越少，聚合力就越弱，聚合力越弱，创新活力和生产力就越低，结果就导致经济产出更少，税基更小，这又进一步约束了城市投资发展和扩大再分配的能力。
毫无疑问，新城市卢德主义对新城市危机的形成负有极大的责任。可以肯定的是，应当采取一定措施制约“邻避”行为，并精简现有的土地使用规定。但这并不代表应当废除所有城市土地使用法规。现在有很多所谓的“市场化城市分子”共同呼吁，应当废除现有土地使用法规，以此降低城市居住成本、缩小贫富差距及提高生产力。但他们的理念太过理想化了，根本不可行。一方面，高端小区土地价格高昂，私人市场很难甚至不可能在这些地区提供经济住房。高昂的土地价格和高昂的高层建筑成本决定这里只会出现更多的高档公寓，而超级城市紧缺的经济房屋则极少。另一方面，随着人口密度不断上升，会出现一个转折点。如果人口密度超过了这个转折点，社区就会失去活力。世界上最富创新力的不是亚洲城市中的高楼大厦，而是旧金山、纽约和伦敦那些适合步行的综合性社区。现代城市需要做的不是简单地废除法规，而是改革土地使用制度，并配套改革税收系统，扩大交通投资，逐步用租赁房屋代替独栋住宅，只有这样才能带来城市化知识经济所需要的密集人口、聚合力和多元化人才的碰撞。我在第十章会就这一点展开阐述。
事实上，相对于土地使用管制，城市土地关系面临一个更强硬的限制因素——地理位置。洛杉矶、旧金山、西雅图和芝加哥这样的大城市本身就有高山、河流等硬性地理边界，这些因素与约束人口密度的法规一起对城市开发产生限制作用。我在图2.3中对1980—2010年城市的房价增长和住宅开发面积数据进行排列，说明了城市向外扩张和房价增长的反向变动关系，即城市向外扩张并创造新住房供给的能力越强，房价增长幅度就越小。图左上角的城市（如旧金山、纽约、洛杉矶、西雅图和华盛顿）住宅开发面积较小，房价增速很高；图右下角的城市（如拉斯维加斯、亚特兰大、奥斯汀科技中心和位于北卡罗来纳州三角研究园的罗利市）的住宅开发面积则较大，房价增速较低。 [25]
地理位置也能从其他方面推高房价。像纽约、波士顿和旧金山这样的老城市由于已被郊区包围，无法向外扩张，而那些年轻的“太阳地带”城市则可以自由征用城市周边土地。事实上，只有到达向外扩张的地理极限的城市才会在建设成熟的市区出现大幅人口增长，比如纽约、芝加哥、旧金山湾区、洛杉矶和迈阿密。从1960—2014年，12万人口从不断扩张的休斯敦市区的成熟社区流失，而实施土地使用限制法规的旧金山的成熟市区则出现了7万新增人口。
图2.3 部分美国城市地理位置与房屋价格的关系
资料来源：“美国城市的扩张放缓了吗？”，2016年4月18日，buildzocm/blog/cities-expension-slowing。
注：圆圈大小与人口增长成正比。
2010年麻省理工学院的经济学家艾伯特·赛斯的一份研究报告表明，地理位置对房价的影响甚至超过了土地使用法规。虽然纽约、旧金山、洛杉矶和波士顿等城市也有限制性土地使用法规，但地理位置才是房价暴涨的关键因素。 [26]
人们普遍认为工薪阶层在超级城市和科技中心内经济状况更好，尽管土地和住宅价格高昂，但工资报酬水平更高。因此，高新技术和知识产业聚集还为超级城市带来了关联行业和服务业的就业机会，由这种乘数效应引发的额外效用应运而生。 [27]
这一观点有数据支撑，表2.2分别列出了扣除住房支出后工薪阶层剩余工资最高和最低的五个大城市（人口超过100万） [28] 。最高的五个城市都是技术中心和超级城市，硅谷中心圣何塞的工薪阶层平均每年剩余工资为48566美元，旧金山为45200美元，华盛顿为43308美元，波士顿和纽约分别为42858美元和42120美元，它们都远超奥兰多（25774美元）和拉斯维加斯（26194美元）。事实上，如果从整体收入水平来考量，不论是工薪阶层整体，还是其中的三个主要阶层（即高薪创意阶层、蓝领工人阶层和服务业阶层），都存在在大城市中收入较高，并且收入水平与城市人口规模呈正相关的现象。 [29]
表2.2 扣除住房支出后工薪阶层剩余工资（美元）
资料来源：马丁繁荣研究所，基于美国劳工部劳工统计局和美国人口普查局的数据。
但是超级城市较高的剩余工资水平则主要归功于优势创意阶层的高收入。如果分别看三个阶层各自的情况，结果大相径庭。高收入的创意阶层完全有能力支付更高的住房费用，工人阶层和服务业阶层的经济状况则不容乐观。在圣何塞，创意阶层扣除住房支出后的平均剩余工资为80503美元，而蓝领工人阶层和服务业阶层的平均剩余工资分别为23109美元和14372美元；旧金山的数据分别为71741美元、26920美元和16806美元；纽约则为71245美元、27343美元和17861美元。
这种差别在发达城市中可能更为明显，但在其他350多个大城市中也普遍存在。创意阶层扣除住房支出后的剩余工资与住房支出呈正相关性，但是对工人阶层和服务业阶层来说，剩余工资则与住房支出呈负相关性。 [30] 由此得到的结论十分可怕：虽然超级城市极具创新活力和经济生产力，但优势阶层获得了最大的经济收益，而弱势的蓝领工人阶层和服务业阶层则被他们远远甩在身后，收入增长赶不上不断上涨的住房成本。.
在更宏观的尺度上，超级城市和科技中心的高房价是全球经济不平等现象不断加剧的一个关键因素，甚至是唯一的关键因素。托马斯·皮凯蒂提出代际不平等的根源可以用著名公式“r>g”来表达，即资本回报率高于整体经济增长率。实际上，资本的超高回报率更多来自不动产增值，而非股票或债券等资产的收益。马修·荣格侬利的研究表明，从1950年到现在，房地产增值占资本收入的比值已经翻了3倍，远超其他类型的资本回报。荣格侬利写道：“因为房产的所有权十分广泛，所以它不符合传统的劳动力与资本理论，它的增长也不能简单地用其他收入分化理论解释，如劳动者议价能力和科技地位的提升等。”换言之，这类收益完全是地段的租金。简单来说，超级城市和科技中心的土地和房屋所有者成了资本主义的最大赢家，他们彰显身份的顶层阁楼、豪华别墅和其他不动产就是皮凯蒂“r>g”公式的直观体现。 [31]
这就使我们不得不直面新城市危机的核心要素和当代资本主义的核心矛盾。聚合力迅速成为经济增长的重要驱动力和贫富差距扩大的源头，人才与经济活动在越来越少的几个城市聚集，不仅将世界城市划分为赢家和输家两个阵营，还让赢家城市越来越贵，变成顶尖优势群体的专属地盘。这个残酷循环只是单单有利于经济优渥的土地和房屋所有者，而对于除了他们之外所有人都不是好消息。
在下一章中我们将进一步探究土地关系带来的冲突和矛盾，讨论它如何让三个群体——超级富豪、科技人员和商人、艺术家和其他文艺创作者为了空间相互竞争，以及在这个过程中新城市危机中最明显的断层线是如何产生的。
[1] Geoff Manaugh and Kelsey Campbell-Dollaghan, “Sneak Peek of SimCity:Cities of Tomorrow,” Gizmodo, October 11, 2013, http://gizmodo/sneakpeek-of-simcity-cities-of-the-future-1443653857.
[2] 据我所知，超级城市一词最早来自2013年经济学家Joseph Gyourko、Christopher Mayer和Todd Sinai的研究报告，指房价上涨速度长期位于前列的美国城市。参见 “Superstar Cities,” American Economic Journal:Economic Policy 5, no. 4 (2013): 167–199。
[3] Robert Frank and Philip J. Cook, The Winner-Take-All Society: Why the Few at the Top Get So Much More Than the Rest of Us (New York: Penguin,1996); Sherwin Rosen, “The Economics of Superstars,” American Economic Review 71, no. 5 (1981): 845–858.
[4] 该比值到1978年上升至30倍，到1995年上升至123倍，到2000年（也就是弗兰克和库克的理论成型前后）到达383倍，自2008年经济危机后一直徘徊在在300倍左右。参见 Lawrence Mishel and Jessica Schieder, “Stock Market Headwinds Meant Meant Less Generous Year for Some CEOs,” Economic Policy Institute, July 12, 2016, epi.org/files/pdf/109799.pdf; Ric Marshall and Linda-Eling Lee, Are CEOs Paid for Performance? Evaluating the Effectiveness of Equity Incentives, MSCI Research Insight, July 2016, msci/documents/10199/91a7f92bd4ba-4d29-ae5f-8022f9bb944d; Theo Francis, “Best-Paid CEOs Run Some of Worst-Performing Companies,” Wall Street Journal, July 25, 2016,wsj/articles/best-paid-ceos-run-some-of-worst-performingcompanies-1469419262. 不难想像，这项研究呼吁大幅削减股权薪酬。
[5] 我在《大西洋月刊》的同事德里克·汤普森称之为“富人更富原则“。参见 Derek Thompson, “The Richest Cities for Young People: 1980 vs. Today,”The Atlantic, February 15, 2015, theatlantic/business/archive/2015/02/for-great-american-cities-the-rich-dont-always-get-richer/385513。
[6] 超级城市指数使用了五个指标，第一个指标衡量经济实力，基于布鲁金斯学会全球都市观察报告的经济产出和人均经济产出数据，参见Joseph Parilla, Jesus Leal Trujillo, and Alan Berube, Global Metro Monitor 2014:An Uncertain Recovery, Brookings Institution, 2014, brookings.edu/~/media/Research/Files/Reports/2015/01/22-global-metro-monitor/bmpp_GMM_final.pdf?la=en. 第二个指标衡量金融实力，基于全球金融中心指数（Global Financial Centres Index），该指数评估城市的银行、金融和投资业发展状况，参见Mark Yeandle, Nick Danev, and Michael Mainelli,The Global Financial Centres Index, Z/Yen Group, 2014, zyen/research/gfci.html. 第三和第四个指标衡量全球竞争力，分别是《经济学人》杂志发布的全球城市竞争力指数（Global City Competiveness）和A. T. Kearney的全球城市指数（Global Cities Index），这两个指标追踪全球城市的商业活动、人才和竞争力情况，参见Citigroup, Hot Spots 2025:Benchmarking the Future Competitiveness of Cities, Economist Intelligence Unit, 2013, citigroup/citi/citiforcities/pdfs/hotspots2025.pdf; Mike Hales, Erik R. Peterson, Andres Mendoza, and Johan Gott, Global Cities,Present and Future: 2014 Global Cities Index and Emerging Cities Outlook,AT Kearney, 2014, atkearney/research-studies/global-cities-index/full-report. 第五个指标衡量生活质量，基于联合国城市繁荣指数（UN City Prosperity Index），该指数从生产力、基础设施、生活质量、公平与社会包容度以及环境可持续性这五个方面评估城市的繁荣程度，参见联合国人居署, State of the World’s Cities 2012/2013: Prosperity of Cities(New York: Routledge, 2013), https://sustainabledevelopment.un.org/content/documents/745habitat.pdf。
[7] Richard Florida, “The World Is Spiky,” Atlantic Monthly (October 2005), 48–51,theatlantic/past/docs/images/issues/200510/world-is-spiky.pdf.
[8] John Schoales, “Alpha Clusters: Creative Innovation in Local Economies,”Economic Development Quarterly 20, no. 2 (2006): 162–177.
[01] “纽约的一分钟”，形容顷刻之间。——译者注
[9] 例如, Luís M. A. Bettencourt, José Lobo, Deborah Strumsky, and Geoffrey B.West, “Urban Scaling and Its Deviations: Revealing the Structure of Wealth,Innovation, and Crime Across Cities,” PLOS ONE (November 10, 2010)。
[10] Richard Florida, Hugh Kelly, Steven Pedigo, and Rosemary Scanlon, New York City: The Great Reset, NYU School of Professional Studies, July 2015,pageturnpro/New-York-University/67081-The-Great-Reset/default.html#page/1.
[11] Richard Florida, “Why Some Cities Lose When Others Win,” CityLab,March 30, 2012, citylab/work/2012/03/why-some-cities-losewhen-others-win/1611; Aaron M. Renn, “The Great Reordering of the Urban Hierarchy,” New Geography, March 26, 2012, newgeography/content/002745-the-great-reordering-urban-hierarchy.
[12] 数据来自Zillow’s Research Data网站, zillow/research/data. 需要注意的是，Zillow的数据排除了以下的数据保密州：阿拉斯加州、爱达荷州、印第安纳州、堪萨斯州、路易斯安那州、缅因州、密西西比州、密苏里州、蒙大拿州、新墨西哥州、北达科他州、德克萨斯州、犹他州和怀俄明州。即便如此，Zillow还是为我们观察超级城市和超级社区与其他地方的房价差距提供了有益参考。
[13] 关于聚合力的问题，参考Alfred Marshall, Principles of Economics (London:Macmillan, 1890); Jane Jacobs, The Economy of Cities (New York: Random House,1969); Paul Krugman, “Increasing Returns and Economic Geography,”Journal of Political Economy 99, no. 3 (June 1991): 483–499; Robert E.Lucas, “On the Mechanics of Economic Development,” Journal of Monetary Economics 22, no. 1 (1988): 3–42. On diversity and immigration, see AnnaLee Saxenian, The New Argonauts: Regional Advantage in a Global Economy(Cambridge, MA: Harvard University Press, 2007); Vivek Wadhwa, AnnaLee Saxenian, and F. Daniel Siciliano, America’s New Immigrant Entrepreneurs:Then and Now (Kansas City, MO: Kauffman Foundation, 2012), kauffman.org/~/media/kauffman_org/research%20reports%20and%20covers/2012/10/then_and_now_americas_new_immigrant_entrepreneurs.pdf。
[14] William Alonso, “A Theory of the Urban Land Market,” Regional Science 6,no. 1 (1960): 149–157; William Alonso, Location and Land Use (Cambridge,MA: Harvard University Press, 1964).
[15] Willie Larson, New Estimates of Value of Land of the United States, Bureau of Economic Analysis, 2015, bea.gov/papers/pdf/new-estimates-ofvalue-of-land-of-the-united-states-larson.pdf; Richard Florida, “The Real Role of Land Values in the United States,” CityLab, April 10, 2015, citylab/housing/2015/04/the-real-role-of-land-values-in-the-unitedstates/389862.
[02] 1英亩约为4047平方米。——编者注
[03] 1平方英尺约为0.09平方米。——编者注
[16] 数据来自Joe Cortright, “The Market Cap of Cities,” City Observatory, January 1 2016, http://cityobservatory.org/the-market-cap-of-cities. Cortright 结合了Zillow网站对自有房产的估值28.4万亿美元和他自己对租赁房产的估值5.8万亿。他在邮件中解释，他利用Zillow网站上年租金原始数据估测租赁房产价值。例如，为了得到美国租赁房产总价值，他用Zillow网站提供的年租金总额5350亿美元的和65%的净营业收入比计算得到租赁市场净收入3500亿美元，然后除以6%的资本收益率的得到5.8万亿的总值。自有房产和租赁房产的原始数据都来自Svenja Gudell, “How Much Would It Cost to Buy Every Home in America?” Zillow Blog, December 30,2015, zillow/research/total-housing-value-2015-11535。
[17] Gyourko, Mayer, and Sinai, “Superstar Cities.”
[18] 数据来自Anna Scherbina and Jason Barr, “Manhattan Real Estate: What’s Next,” Real Clear Markets, February 8, 2016, realclearmarkets/articles/2016/02/08/manhattan_real_estate_whats_next_101995.html。
[04] 邻避（NIMBY），是“Not In My Backyard”的首字母缩写，意为“别在我家后院”。——译者注
[19] “邻避“（NIMBY ）一词最早出现在20世纪80年代的美国，也有人认为早在20世纪50年代就有人使用了。参见 Michael Dear, “Understanding and Overcoming the NIMBY Syndrome,” Journal of the American Planning Association 58, no. 3 (1992): 288–300. There is a rapidly expanding literature on the effects of NIMBYism and land use restrictions on housing costs and urban development. See, Edward Glaeser, The Triumph of the City (New York: Penguin, 2011); Ryan Avent, The Gated City (Seattle: Amazon Digital Services, 2014); Ryan Avent, “One Path to Better Jobs: More Density in Cities,” New York Times, September 3, 2011, nytimes/2011/09/04/opinion/sunday/one-path-to-better-jobs-more-density-in-cities.html; Matthew Yglesias, The Rent Is Too Damn High (New York: Simon and Schuster,2012); Matthew Yglesias, “NIMBYs Are Killing the National Economy,”Vox, April 25, 2014, vox/2014/4/25/5650816/NIMBYs-arekilling-the-national-economy. On the increase in court cases about land use issues, see Peter Ganong and Daniel Shoag, “Why Has Regional Income Convergence in the U.S. Declined?,” Harvard University, January 2015,http://papers.ssrn/sol3/papers.cfm?abstract_id=2081216。
[20] Richard Florida, “Bring on the Jets at Island Airport,” Toronto Star,December 17, 2013, thestar/opinion/commentary/2013/12/17/bring_on_the_jets_at_the_island_airport.html; Richard Florida, Charlotta Mellander, and Thomas Holgersson, “Up in the Air: The Role of Airports for Regional Economic Development,” Annals of Regional Science 54, no. 1(2015): 197–214; Jordan Press, “Trudeau Government Says No to Expansion of Toronto Island Airport,” Toronto Star, November 21, 2015, thestar/news/canada/2015/11/27/trudeau-government-says-no-to-expansion-oftoronto-island-airport.html.
[21] Hans Brems, “Cantillon Versus Marx: The Land Theory and the Labor Theory of Value,” History of Political Economy 10, no. 4 (1978): 669–678; Anthony Brewer, “Cantillon and the Land Theory of Value,” History of Political Economy 20, no. 1 (1988): 1–14; David Ricardo, “On Rent,” in On the Principles of Political Economy and Taxation (London: John Murray, 1821), chap. 2, available at econlib.org/library/Ricardo/ricP.html; Adam Smith, The Wealth of Nations, Bantam Classics Reprint ［New York: Bantam, 2003 (1776)］.
[22] Ryan Avent, “The Parasitic City,” The Economist, June 3, 2013, economist/blogs/freeexchange/2013/06/london-house-prices; Noah Smith, “Piketty’s Three Big Mistakes,” Bloomberg View, March 27, 2015,bloombergview/articles/2015-03-27/piketty-s-three-big-mistakesin-inequality-analysis. Emphasis is from the original.
[23] 关于旧卢德分子的讨论，参见Kirkpatrick Sale, Rebels Against the Future:The Luddites and Their War on the Industrial Revolution: Lessons for the Computer (Boston: Addison-Wesley, 1995)。
[24] Chang-Tai Hsieh and Enrico Moretti, “Why Do Cities Matter? Local Growth and Aggregate Growth,” NBER Working Paper no. 21154, National Bureau of Economic Research, May 2015. 经济学家、美国总统经济顾问委员会前主席Jason Furman和美国行政管理和预算局董事Peter Orszag提到，“最好把城市区域规划法规理解为对房地产市场的供给限制，这些法规通过限制建筑高度、规定最小单位面积、给多户住宅设置复杂的审批流程或直接禁止修建多户住宅等方式有效限制某一区域内的建筑数量。”参见他们的著作Firm-Level Perspective on the Role of Rents in the Rise in Inequality和在哥伦比亚大学纪念约瑟夫·斯蒂格利茨的活动“一个公平的社会”上的演讲, October 16, 2015, 7–8, whitehouse.gov/sites/default/files/page/files/20151016_firm_level_perspective_on_role_of_rents_in_inequality.pdf. 也参见2016年总统经济报告的“Inclusive Growth in the United States,” (Washington, DC: President’s Council of Economic Advisers, 2016), chap. 1, p. 44.除此之外，这类法规也加深了贫富群体的地理隔离和孤立，参见Michael C. Lens and Paavo Monkkonen,“Do Strict Land Use Regulations Make Metropolitan Areas More Segregated by Income?” Journal of the American Planning Association 82, no. 1 (2016):6–121. 这种土地使用法规太过严苛，所以也被称作“新排他性区域规划”。参见John Mangin, “The New Exclusionary Zoning,” Stanford Law and Policy Review 29, no. 1 (January 2014): 91–120; William Fischel,Zoning Rules! The Economics of Land Use Regulation, Lincoln Institute of Land Policy, 2015。
[25] 数据和图表来自房地产网站BuildZoom首席经济学家伊希斯·罗门的研究，参见 Issi Romem, “Has the Expansion of American Cities Slowed Down?”BuildZoom, May 15, 2016, buildzoom/blog/cities-expansion-slowing.该部分讨论也参考了Richard Florida, “Blame Geography for High Housing Prices?” CityLab, April 18, 2016, citylab/housing/2016/04/blamegeography-for-high-housing-prices/478680. 奥斯汀的数据有一定的欺骗性：该地区虽然房价增速温和，但存在严重的住房负担问题：它的房价可能低于旧金山，波士顿或华盛顿，但收入中位数也更低，约一半租房者面临沉重的居住成本负担。
[26] Albert Saiz, “The Geographic Determinants of Housing Supply,” Quarterly Journal of Economics 125, no. 3 (2010): 1253–1296; Yonah Freemark,“Reorienting Our Discussion of Urban Growth,” The Transport Politic, July 6,2016, thetransportpolitic/2016/07/06/reorienting-our-discussionof-city-growth. Freemark记录了美国前一百大城市的人口变化，对比了这些城市的总人口、城市建成区（人口密度超过每平方英里4000人的地区）的变化、以及市中心区域（以市政厅为中心方圆1.5到3英里的区域）的人口变化。
[27] 参见Enrico Moretti, The New Geography of Jobs (Boston: Houghton Mifflin Harcourt,2012)。
[28] Richard Florida, “Cost of Living Is Really All About Housing,” CityLab,July 21, 2014, citylab/housing/2014/07/cost-of-living-is-reallyall-about-housing/373128; Richard Florida, “The U.S. Cities with the Most Leftover to Spend… After Paying for Housing,” CityLab, December 23,2011, citylab/housing/2011/12/us-cities-with-most-spend-afterpaying-housing/778.
[29] 平均工资与城市人口数量呈正相关关系（0.58），并且这一关系适用于所有三个劳动力阶层：知识、专业与创意阶层（0.69）、服务业阶层（0.46）和蓝领工人阶层（0.28）。
[30] 住房成本与创意阶层扣除住房支出后剩余工资之间存在显著的正相关关系（0.58），与服务业阶层和蓝领工人阶层扣除住房支出后剩余工资之间存在显著的负相关关系（相关系数分别为-0.36和-0.20）。
[31] Thomas Piketty, Capital in the Twenty-First Century (Cambridge, MA:Belknap Press of Harvard University Press, 2013); Matthew Rognlie,“Deciphering the Fall and Rise in the Net Capital Share,” Brookings Papers on Economic Activity, Brookings Institution, March 2015, brookings.edu/~/media/projects/bpea/spring-2015/2015a_rognlie.pdf. 虽然有人批评罗格利的论文在某种程度上颠覆了皮凯蒂的观点，但我认为它明确了住房在不平等加剧问题中扮演的角色。Felix Salmon referred to the “physical manifestation of r>g” in his “Lessons from a $110 Million Penthouse,”Medium, June 8, 2014, https://medium/@felixsalmon/l