2014年2月的“黑人历史月”活动中，《为所应为》和《黑潮-麦尔坎》的导演斯派克·李在纽约布鲁克林区普瑞特艺术学院发表演讲。提问环节中听众向李提了一个有关绅士化的问题，他回答：“你如果在凌晨3点的第125街上看到一个推着婴儿车的白人妈妈，肯定会觉得不对劲。”这位在布鲁克林长大的导演就这个话题谈了很多，他强调绅士化不是社区的变化，而是人的变化，新殖民主义土地掠夺已经不足以形容绅士化了，他称之为“混账哥伦布综合征”。 [1]
李认为绅士化就是富白人把穷黑人赶出自己原来的家园，他不是唯一持此观点的人。一直以来就有很多评论家批评绅士化就是富有开发商大量购入土地和楼房，并将原来的居民挤走的剥削行为。 [2]
绅士化既是经济问题也是情感问题（鉴于此前我受到的谴责，我应该清楚这一点 [3] ）。很多新来者自然而然地产生了愧疚感，因为他们的迁入改变了社区样貌，还可能使有些邻居被迫搬走。用2014年一篇文章的话说：“你基本不可能不当绅士化者。” [4] 老居民对自己生活的社区都有很深的感情，当他们看到富裕的陌生人迁入，把自己熟悉的地方变得陌生时，即使自己没有被迫搬走，心里也不是滋味。人们都很在意自己的居所，也希望别人尊重自己的居住权利，否则就会激发矛盾。
不过也有专家认为对绅士化的批评有言过其实之嫌。哥伦比亚大学的城市规划学教授兰斯·弗里曼对纽约哈林区和其他社区进行了大量研究，他认为，很多人担心富裕的绅士化者会直接取代贫困的原住居民，但这并不是事实。普林斯顿大学的社会学教授道格拉斯·马西是研究种族和经济分化问题的顶尖专家，他认为，比起规模更大的城市人口流动，绅士化的影响不过是“九牛一毛”。他还认为某些反对绅士化的城市专家十分虚伪，“自由派城市专家一面谴责白人抛弃城市，造成美国的郊区化，一面又称极少数重返城市的白人精英为投机分子，批评他们造成市中心的绅士化”。 [5]
在本章中我将着眼于事实，力求为绅士化的讨论提供客观视角。自2000年起，随着大规模返城浪潮的兴起，绅士化进程也加快了。不过到目前为止，绅士化的影响范围主要是几个顶尖的超级城市和科技中心。尽管大量研究表明，被绅士化直接挤出城市的人并不多，但重返城市的浪潮全面推升了城市房价，而饱受其害的就是贫困人口。媒体对绅士化的过度关注让人们忽视了一个更严重的问题——长期集中的城市贫困。客观地理解绅士化十分重要，因为它是理解新城市危机根源的前提。
一般来说，绅士化是指社区价值增长和富人、白人、年轻居民占比升高的过程。露丝·格拉斯在20世纪60年代初创造了这个名词，用来描述伦敦工人阶级社区向中产和上流绅士社区的转变。她写道：“‘绅士化’一旦开始，便会迅速发展，直到全部或大部分的工人阶层都搬走，整个社会的特质都改变了。” [6]
20世纪六七十年代，绅士化有两种主要的存在方式。格拉斯指出，第一种方式是受过良好教育的富裕人群逐渐搬回以前的高端居民区，比如纽约的格林威治村、波士顿的灯塔山、费城的社会山或者华盛顿的乔治敦等。1970年上映的好莱坞电影《地主》（The LandLord ）就描绘过这种绅士化的方式，影片中博·布里吉斯扮演的纨绔子弟用自己继承的遗产购买了贫民窟的一处公寓，他想赶走黑人租客并把公寓楼翻修成自己的私人别墅（当然故事后来发生了意外转折）。电影取景于布鲁克林的公园坡社区，当年的公园坡还破败不堪。这部电影虽然是当年的票房毒药，但它准确地预言了公园坡社区后来的经济和种族发展状况。 [7]
一项对这种绅士化方式的早期研究调查了华盛顿的两个社区。 [8] 第一个是处于过渡期的芒特普莱森特社区，有很多亟待翻修的破旧住宅楼，常驻居民的种族、年龄、婚姻状况和社会阶层状况十分多元化。但新迁入的绅士化者大多是年轻单身男性，他们喜欢这里历史悠久而有趣的建筑，愿意接受社区的高犯罪率。第二个是绅士化程度更高的国会山社区，多数建筑已经翻新过了，离居民的工作地也很近。它吸引了不同类型的绅士化者，除了单身男性外，还有较年长的居民、已婚或未婚的女性以及有孩子的家庭。相对于芒特普莱森特社区的单身男性，这里的新迁入者更倾向于长居，他们对社区有很强的主人翁意识，也更多地投资于社区的未来发展。新来者挤出老居民的现象已经开始出现，在国会山社区尤甚，而黑人、其他少数族裔和老人受到的影响最严重。这项研究警告决策者应关注这一趋势。
第二种绅士化方式发生于20世纪六七十年代，主要是艺术家和创意工作者对旧工厂和仓库的再改造利用。随着工业迁往郊区，艺术家、音乐家和设计师开始把废弃的旧工厂和仓库改造成工作室和表演场地。包括极简艺术家唐纳德·贾德在内的很多艺术家都是在曼哈顿下城的阁楼里开始自己的职业生涯的，阁楼周围有很多俱乐部和酒吧，包括Café Wha酒吧、马德俱乐部（Mudd Club）和CBGB酒吧等都曾经为鲍勃·迪伦、吉米·亨德里克斯、大卫·拜恩和雷蒙斯乐队提供了磨炼自己、最终被星探发现的场所。
绅士化已经存在数十年了，从一开始人们就一直担心它会对社区和城市造成危害。在1981年，有位专家提出要警惕绅士化给旧金山带来的负面影响，他所说的与我们今天听到的很相似，“照这样的速度发展下去，以后只有精英才住得起旧金山了”。加州大学伯克利分校的肯尼思·罗森对《纽约时报》说：“在未来10年，除非我们采取措施来缩小收入差距，否则所有的中等收入群体都会被挤出他们原来生活的社区。旧金山会变成一个极其昂贵的生活地区，这里只有富有的单身人士、退休人员和在金融区工作的高管，而不富裕的人将很难在这里立足。” [9]
如果把城市绅士化放到更广阔的历史背景里审视，就更容易看明白社区在漫长岁月里是如何变迁的。社区从居民区变成工商业中心，再变回居民区，从富裕变贫困，再变富裕。社区变迁的过程可能很痛苦，但这是城市的自然特征。城市就是永不停歇的施工区，随着城市不断发展，人口和阶级构成也在改变。虽然从外表上看建筑可能没什么变化，但建筑里的发展变化日新月异。
经济学家威廉·伊斯特利和他的学生在2014年的研究中追踪了纽约苏荷区格林尼街的一段仅长486英尺 [01] 的街区在三个多世纪里的发展史，说明了城市社区建立和重建的过程。 [10] 1641年，荷兰殖民者把这块土地作为农场特批给被解放的非洲黑奴，作为殖民者和印第安人之间的缓冲地带。荷兰人离开之后，社区人口不断增长，土地价值也随之升高，很快就被一个更大的农场合并。大农场后来在18世纪末破产。到19世纪初时，这里开始出现时尚的联排别墅，在曼哈顿南部港口和金融区工作的商人和银行家纷纷迁入。黄热病暴发后，格林尼街上最富裕的居民纷纷迁往纽约市北部。到19世纪中期，这里的住宅和酒店变成了妓院。
城市工业化开始后，格林尼街社区再次转型。19世纪90年代，除了两栋老房子之外，几乎所有原来的建筑都被拆除，人们建起了五六层高的仓库和工厂，格林尼街成了纽约服装贸易中心，尤以制帽出名。到1911年，位于格林尼街和华盛顿广场拐角以北六个街区的三角内衣工厂发生大火灾，社区命运再次被改写。因为这里的建筑开始无法上保险，服装产业和此前的红灯区一样向上城迁移。此后格林尼街又被废弃了一段时间，只在罗伯特·摩西提出改造曼哈顿下城，将其变成多条高架快速公路贯穿的柯布西耶风格的超级街区时，这个社区才重新引起公众关注。20世纪六七十年代，艺术家迁入社区废弃的工业楼，而现在这些艺术家正在被高档商店和高端住宅挤走。伊斯特利研究中展示的详细房地产价格数据显示，在过去20年左右——也就是此轮绅士化的发展时期，该社区经历了有史以来最大幅度的房地产价格增长。
由于返城浪潮加速和超级城市房价暴涨，现在城市绅士化比它在20世纪七八十年代更富争议性。1990—2014年，美国前100的大城市中有超过一半城市的市中心社区获得了人口增长，这是一个巨大的变化。相比之下，从1970—1980年，同样的前100的大城市中只有6个城市的市中心社区获得了人口增长。 [11] 社会上层人士、富人、高学历人群和白人极大地推动了近年来的再城市化发展。房地产经济学家杰德·科尔科的数据显示，2000—2014年，美国收入前10%的家庭最有可能搬回城市人口密集社区。在纽约、洛杉矶、旧金山湾区、波士顿、华盛顿、芝加哥、西雅图、波特兰和丹佛，高收入群体返回城市现象最为显著，其他城市也有类似趋势。同时，城市里的较底层的居民则被迫迁出。还是2000—2014年，美国收入最低的10%的家庭最有可能离开城市。 [12]
年轻人在绅士化进程中也扮演着越来越重要的角色，城市规划师马库斯·穆斯专门为此创造了一个术语——“青年化”。他的调查显示，曼哈顿的大片社区、布鲁克林邻近曼哈顿的社区，以及芝加哥、多伦多和旧金山的市中心都被年轻人占据了。在过去10年的美国前50大城市中，市中心的年龄在25~34岁、受过大学教育的年轻人口增长速度是郊区同类人口增长速度的三倍。这些市中心社区人口只占全国总人口的5%，但受过大学教育的年轻人口数量增长占全国的25%。尽管如此，重返城市浪潮中人数最多的不是出生在二十世纪80年代初期到2000年的“千禧一代”，而是出生在20世纪60年代中期到80年代初的“X世代”，他们中最年轻的现在也快40岁了。因为年轻人结婚和生孩子的年龄普遍推迟，所以他们能在市中心住更长时间。如今城市里的年轻人绝大多数是单身群体和没有孩子或孩子还小的夫妇。但是不管怎么划分，重返城市的都是年轻人中的优势群体。 [13]
绅士化和返城浪潮中，不仅有富裕白人的驱动，还有黑人中产阶级的身影。一份针对1500个城市社区的调查显示，1990—2000年，新迁入的高学历黑人家庭贡献了社区收入增长的1/3。城市社区对黑人中产阶级有很强的吸引力，因为他们为了避免歧视，普遍不愿搬去郊区。由于郊区长期存在住房机会不平等的问题，黑人中产阶级和黑人上层人士比同阶层的白人更多地聚集在城市中心。他们被高房价挤走时，则倾向于搬到条件更差的黑人社区，从而将那些社区绅士化了。 [14]
我在多伦多大学的同事纳撒尼尔·鲍姆-斯诺和芝加哥联邦储备银行的同事丹尼尔·哈特利对近几十年的城市绅士化进行了深层研究。他们通过追踪1970—2010年间美国120个城市的市中心社区（距离中心商业区不足3英里）的变迁 [15] ，形成了三大研究要点，能帮助我们理解绅士化的驱动力及识别这场博弈中的赢家和输家。
第一，城市绅士化是一个较近时期出现的现象，自2000年后蔓延速度急剧加快。从1980—2000年，市中心社区居民主要以穷人和黑人为主，城市绅士化只发生在有限的几个城市，如纽约、波士顿、华盛顿和旧金山。这一时期的人们不论收入高低，都在离开城市，其中也包括受过教育的白人和工人阶层白人。2000年后，人们开始重新搬回城市，情况发生了急剧改变。
第二，返城浪潮的主力军是高收入和高学历的白人。在1980年，只有纽约和圣塔芭芭拉两个城市的市中心及其周边社区聚集了众多高收入、高学历白人。但自2000年之后，他们开始大规模重返市中心。到2010年，华盛顿、芝加哥、休斯敦和亚特兰大等城市的市中心都迁入了大量高收入、高学历白人。在该研究覆盖的城市中，居住在市中心的高收入、高学历白人家庭比例在2000—2010年上升了约2/3。
吸引他们重返城市中心的有如下几个原因。一是高薪的知识、专业、技术和创意类工作岗位高度集中在城市中心地带。二是住在工作地点附近可以缩短上下班通勤时间。但最重要的原因是为了利用城市提供的设施——图书馆、博物馆、餐厅和咖啡店。简而言之，这些高收入白人群体通过住在市中心可以缩短上下班通勤时间、靠近高薪工作机会并获得享受城市设施的特权。
第三，随着优势人群的迁入，低收入、低学历的少数族裔离开，或者说被挤出了社区，主要是因为无力承担高住房成本。低收入人群的迁出十分令人担忧，因为市中心会提供更好的工作机会和设施，能帮助他们提高收入和经济流动性。弱势人群被挤出市中心后集中在衰败的郊区和城市中偏远和不发达的社区，其结果就是不平等和空间隔离问题不断加剧。我将在第六章到第八章对这个问题进行深入探讨。
总之，城市绅士化远非某一类人群自身的意愿和选择，不论是如今重返城市的年轻人、高学历和高收入人群，还是20世纪七八十年代占领阁楼的艺术家。它是更广泛因素的产物，如大规模的公共投资和私人投资。这些因素影响了个人选择，也改变了城市和社区的发展轨迹。 [16]
举例来说，公共交通的地理分布长期影响着房地产的发展模式。一个世纪前，有轨电车的线路影响了早期郊区的分布。 [17] 而今天富人们纷纷迁入公共交通线路沿线社区，公共交通进一步刺激了绅士化发展。具体来说有两种刺激方式。一方面，对公共交通的大规模投资象征着对社区转型的大力投入，从而吸引了更多富裕居民，提高了房地产价值。另一方面，公共交通能帮优势群体缩短通勤时间，高学历专业人士现在更愿意支付溢价来住在市中心的工作地点附近或车站附近。 [18] 这种发展趋势还会自我加强。当越来越多富裕家庭住在交通线路和换乘站附近时，这些社区的房价就会升高，优质的公共设施也随之而来。而更多更好的商店、咖啡馆、餐厅、学校、公园以及其他的设施又提高了社区吸引力，进一步抬高房价。公共交通线路周围的社区的绅士化反映了一种稀缺性：公共交通沿线社区不动产价格高企，是因为我们缺乏足够多的公共交通资源和交通便利的社区。
公共交通只是刺激绅士化的众多公共投资中的一种，学校也是一例。以前，高犯罪率和低教育质量的学校曾一度令中产阶级家庭离开城市。最近几十年，随着新的特许学校和更有吸引力的学校的出现和老学校教育质量的提高，越来越多富裕家庭决定重返城市，甚至是才刚有孩子的家庭也愿意留下来。当城市社区中的优势群体到达一定数量后，来自他们的政治压力又为当地学校争取到了更多投资。
另一项吸引高学历和高收入居民重返城市的公共投资渠道是高校及其附属医疗中心，即所谓的“教育与医疗”。公立大学与私立研究型大学都能获得联邦政府的大额资助，很多学校为教职工提供住房或住房补贴，这类人群往往就住在学校附近的社区，给这些社区带来了绅士化。
给公园和绿地的公共投资也刺激了绅士化发展。例如，纽约的高线公园沿线有价值数十亿美元的住宅开发项目。公园具有天然的吸引力，是社区发展的象征。从纽约的哈德逊城市广场、多伦多的湖滨区改造到匹兹堡北区的城市体育场，享受高额政府补贴的城市改造项目用纳税人的钱把老工业区改造成复合型开发区，吸引专业人士和新市民，也让邻近社区开始了绅士化进程。
不过讽刺的是，高学历和高收入人群的迁入让城市变得更像郊区。现在的新型城市公寓楼提供一系列类似郊区的公共设施，比如葡萄酒储存区、家庭影院、健身房、露天平台、户外游泳池和停车场。在一栋位于纽约市切尔西区十一大道的高端公寓楼里，居民可以用电梯把车停到家门口。城市中绅士化社区的郊区化也体现在占地空间上，今天的城市居民占地面积几乎和郊区居民一样大。城市家庭的平均住房面积是1678平方英尺，而郊区家庭平均为1800平方英尺。平均到个人的话，城市居民为767平方英尺，仅略低于郊区居民的800平方英尺。城市中崭新的改造建筑和宽敞的空间正在让拥挤脏乱的居所成为过去时。
尽管绅士化在全国范围广泛存在，但在昂贵的超级城市和科技中心，情况则更为严峻。克利夫兰联邦储备银行的研究显示，2000—2007年，美国前55大城市中有3/4的城市的绅士化社区不足10%，有40%的城市的绅士化社区不足5%（研究中将绅士化社区定义为，在2000—2007年间，房价从价格分布图下半部分上升到上半部分的社区 [19] ）。根据这个衡量标准，只有东海岸的纽约、波士顿、华盛顿和西海岸的旧金山、波特兰和西雅图等少数几个城市存在大规模绅士化现象（见图4.1）。
我的团队把经济、社会和人口方面的关键指标与上述的研究数据一起分析，发现绅士化出现在特定的发达城市。绅士化与城市规模、人口密度、富裕程度、高科技产业聚集度和科技专家、文艺工作者和大学生的人数占比呈正相关。绅士化还与公共交通的使用呈正相关，与城市扩张呈负相关（城市扩张用独自开车上下班的人数比例衡量）。 [20] 也就是说，正是知识中心和超级城市的专属特征孕育了城市化。与其说绅士化是普遍的城市特质，不如说它是成功城市的象征。
图4.1 大城市的绅士化差别很大
资料来源：地图来自马丁繁荣研究所，数据来源于丹尼尔·哈特利的《绅士化与金融健康》（ Gentrification and Financial Healt ），以及克利夫兰联邦储备银行，2013。
可以说，正是因为绅士化主要发生在超级城市，它才从最开始就吸引了广泛关注。最有影响力的作家、记者和学者都在超级城市生活和工作。今天有1/5的新闻工作岗位集中在纽约、华盛顿和洛杉矶，而在2004年这一比例只有1/8（新闻业在超级城市的聚集同样适用于很多其他行业）。 [21] 新闻工作者自然会报道自己所在城市发生的绅士化现象，不过这些报道可能存在微妙的偏见。一项2015年的研究找出了《纽约时报》在1980—2009年间报道过的所有绅士化社区，包括已经绅士化的和正在发生绅士化的社区，并把它们与更详尽的研究（比如我在本书中提到的研究）所定义的绅士化社区进行对比。 [22] 结果发现，《纽约时报》更倾向于把绅士化限定在曼哈顿和布鲁克林边界的社区，而不是布朗克斯区和皇后区。新闻工作者或艺术家更容易看到发生在自己社区的绅士化现象，这种偏见会让大家忽视某些重要事实。
即便是在经济最发达的城市，绅士化也集中于部分特定区域。纽约大学弗曼中心在2016年的研究表明，纽约的绅士化社区占比仅略高于1/4。 [23] 研究人员研究了纽约市55个社区从1990—2014年的演变，发现只有占比27%的15个社区能被算作绅士化社区，即期初收入低于中位数的40%，但研究区间的租金增长高于中位数的社区。占比13%的7个社区被归为未绅士化社区，一直维持贫困状态。占比60%的32个社区被归类为高收入社区，即期初收入就高于中位数的60%。高收入社区不一定很富裕，但一直属于中产阶级社区。另外，未绅士化社区往往紧挨着绅士化社区，在曼哈顿上城和布鲁克林的部分地区尤为明显，正是这种集中优势和集中弱势毗邻而居的现象定义了今天的城市（见图4.2）。
弗曼中心的调查表明，在过去20多年里，纽约市的不同地区租金增长率存在显著差异（见表4.1）。威廉斯堡和绿点区的租金增长最快，高达79%；哈林区中心、下东区和唐人街的租金增长超过50%；哈林区东部和布什维克区的租金增长超过40%；贝德福德-斯图文森、晨边高地、汉密尔顿高地的租金增长超过36%；而皇冠高地南部的租金增长仅略高于18%，布朗斯维尔和海洋山丘的租金增长略高于20%。
图4.2 纽约市的绅士化社区与未绅士化社区分布
资料来源：纽约大学弗曼中心，《2015年纽约市住房和社区状况》（ State of New York City’s Housing and Neighborhoods in 2015 ），2016年5月。
表4.1 纽约绅士化社区的房租增长
续表
资料来源：纽约大学弗曼中心，《2015年纽约市住房和社区状况》，2016年5月。
布鲁克林的社区间房价差异更大。从“布鲁克林化”这个词就能看出来它已然是绅士化的代名词了，尽管很多人认为布鲁克林已经变成了嬉皮士和年轻白人家庭的乐园，但实际上它还是有很多少数族裔的贫困社区，其中部分社区的房价甚至下跌了。2004—2014年，新潮的威廉斯堡社区的房价猛增269%；格林堡房价增长126%；尽管有污染严重、洪水频发并被列为有害物质场所的工业运河，格瓦纳斯区的房价也增长了92%；布鲁克林中心的房价增长超过70%；有同样增幅的还有历史悠久、全是维多利亚式木结构房屋的迪特马斯公园社区，以及1991年发生过暴乱的黑人和哈西德派犹太人社区皇冠高地；波恩兰姆小丘的房价增长了69%；展望莱弗茨花园社区房价增长了68%；以前是工业区的丹波和日落公园社区房价增长了61%；全是华丽联排别墅的公园坡社区房价增长了60%。 [24]
而其他一些布鲁克林社区的房价则下跌了。2004—2014年，受飓风“桑迪”影响，格里森海滩社区房价下跌了30%；地铁线路不发达的偏远中产阶级社区汉密尔顿堡房价下跌了10%；工人阶级社区卡纳西的房价下跌了12%。交通不便的低收入社区弗雷特兰斯区和雷姆森村房价则分别下跌了8%和27%。绅士化很少出现在交通不便、其他投资也很少的社区。
不论绅士化发生在哪里、影响范围有多大，它最受关注的问题是被挤走的人。研究绅士化及其取代效用的学者兰斯·弗里曼发现，在绅士化过程中被取代和挤走的人数比人们想象中的少得多。弗里曼和他的同事在2004年的一项研究中指出，在纽约市，未绅士化社区的贫穷家庭比绅士化社区的贫穷家庭更可能离开原社区。当然，这可能是因为绅士化社区里的贫穷家庭数量更少。这项研究还指出，哪怕没有发生任何取代效应，社区的贫困居民比例也可能在10年里从30%缩小至12%。弗里曼的其他研究指出，绅士化社区弱势家庭离开原社区的可能性比未绅士化社区的弱势家庭低15%。另外，绅士化社区任何一个单独家庭被取代的可能性只有1.3%。
基于弗里曼成果的另一项研究区分了绅士化对自有房住户的影响和对租户的影响。研究发现，在绅士化社区，租户被取代的风险比自有房住户高2.6%（和离婚率一样），但没有证据显示绅士化对自有房住户有取代效应。 [25] 研究的重要结论是，绅士化的直接取代效应远没有人们想象中的严重，它不能帮助我们正确理解绅士化对穷人和弱势群体真正的影响。
导致以上结论的部分原因在于，绅士化要么就发生在从前少有人住的老工业社区，要么就发生在工人阶层社区。后者的房主因绅士化带来房价上涨而获益，被取代的租客也很容易在附近社区找到条件相当的住处。绅士化很少发生在长期贫困并且社会问题重重的社区。总之，对绅士化直接取代效应的过度关注是模糊焦点的烟幕弹，这让人们忽视了再城市化和绅士化对穷人和弱势群体造成的更大伤害。
绅士化给弱势群体带来的最负面影响并不是发生在绅士化社区自身的，而是通过对房价的涓滴效应或涟漪效应，影响了绝大多数穷人生活的更贫困的社区。2015年的一项研究通过信用记录数据分析了费城从2002—2014年受到的绅士化影响，说明了涟漪效应的作用机理。 [26] 总体来看，只有15%的调查地区发生了绅士化。研究得出了和弗里曼相同的结论，即绅士化的直接取代效应不是一个严重问题。在研究期间，费城绅士化社区的经济状况得到了很大改善，家庭收入提高了42%，绅士化社区弱势居民的经济状况也改善了；而未绅士化社区的家庭收入则下降了20%。另外，绅士化社区居民离开原社区的可能性并没有显著高于未绅士化社区。
然而出于种种原因，绅士化社区中最贫困的底层居民确实被挤出了原来的家园，只能搬去更贫困、犯罪率更高、学区更差的社区。中产阶级和工人阶层则能跟上绅士化的脚步，甚至能从它给社区带来的改善中获益。即便是离开，他们也能利用这些收益搬到城市的体面社区，或者郊区更实惠的社区。而最贫困的底层群体则被打发到了最落后的社区，面临可能不断上涨的房租。给城市贫困人群造成最严重的打击的正是这种涟漪效应，而不是对单个住户的直接取代。
费城的例子具有指导意义，不过绅士化的涟漪效应最强的地方是超级城市和科技中心，它们的再城市化的发展速度更快，规模也更大。在纽约市，房租占税前收入30%以上的重租金负担家庭占比从2000年的41%上升到了2014年的52%。该比值在绅士化社区从42%上升到53%，而在未绅士化社区则上升得更多，从46%上升到近60%，再次证明了绅士化的涟漪效应。另外，底层家庭受房价冲击最大，2014年在该类人群里重租金负担家庭占比超过了75%。 [27]
在某些绅士化快速发展的城市，取代效应本身的威胁也在增强。2015年的研究显示，旧金山有超过1/4的社区面临居民被大量取代的风险。 [28] 随着对昂贵有限空间的竞争日益加剧，到2030年，取代规模还会大幅上升。尽管直接的取代效应在过去不是严重的问题，但随着房价不断上升，更多社区发生变化，取代效应以后可能会成为超级城市的难题。随着绅士化的发展，不仅底层群体会苦不堪言，本地老居民和后来的新居民之间的关系也会越来越紧张。
有一件事是确定的：绅士化者和原住居民——新来的人和可能被挤出去的人，看待社区及其改变的视角截然不同。李在普瑞特艺术学院演讲时问观众：“他们现在叫布什维克什么？那个词是什么？”“东威廉斯堡。”观众回答。他咆哮道：“那帮房地产混蛋把它的名字都改了！名字怎么能改呢？” [29]
激怒李的这种文化抹杀的确真实存在。一项有关绅士化的民族志研究调查了费城南部某低收入黑人社区，揭示了老居民和新居民在绅士化进程中不同的经历。 [30] 研究者询问居民社区发生了哪些变化，以及他们常用的社区名字。黑人居民倾向于用社区从前的名字，如南费城。而白人居民则喜欢用新名字，如研究生医院、南里顿豪斯或西南市中心。白人居民普遍认为社区中少数族裔聚集区的犯罪率更高，实际上这些区域的犯罪率低于富裕白人更多的区域。种族决定了居民观察和描述社区变化的视角，白人和黑人居民定义社区的差异并不受收入水平或居住年限的影响。“白人居民的社区定义有很多种，但就是没有少数族裔的定义方式。”研究写道：“社会群体共同构建的大型包容性社区最终被取代了。”换句话说，老社区被新居民重新定义了。
从白人社区和黑人社区热门餐厅的评论中也能看到种族和绅士化的关系。热门餐厅往往是绅士化和社区变化的象征。2015年的一项研究通过Yelp（点评网站）上的餐厅点评调查了人们对布鲁克林两个绅士化社区的大众印象，一个是传统的波兰社区绿点，另一个是传统黑人社区贝德福德-斯图文森。Yelp点评用户认为绿点代表了原汁原味的民族文化，但对贝德福德-斯图文森的印象则大不相同，常用“危险”“粗糙”“贫民窟”来形容它。但是他们认为新餐厅有利于促进社区改变。某Yelp点评用户评价一家餐厅，说它“正是贝德福德-斯图文森所需要的地方”。 [31] 这类研究说明，绅士化社区在多大程度上是由社会集体构建和重建的，以及种族对人们感知绅士化的影响。在社区定义问题上，绅士化者总是有更大的话语权。
不幸的是，种族甚至更能决定哪些社区不会发生绅士化，并维持长期贫困。根据2014年的一项研究，1995—2014年，芝加哥经济增速最快的社区都是白人社区，最慢的都是黑人社区。 [32] 该研究跟踪了99个正经历绅士化或可以绅士化的社区，其中有26个在1995年已经开始绅士化，16个处于绅士化边缘，还有57个与绅士化社区相邻，开始绅士化的时机已经成熟。这项研究最有趣的一点是，它利用谷歌街景跟踪新建楼盘、老建筑的维护水平和其他可见迹象，以此定位绅士化社区。该研究发现，相比居民收入、教育程度等典型因素，种族才是社区是否发生绅士化的关键因素。
总体看来，黑人居民比重越高，社区绅士化的可能性就越小。绅士化社区的白人居民占比均不低于35%，黑人居民占比则不超过40%。黑人居民超过40%的社区一般经济状况鲜有改善，倾向于持续贫困。这种种族门槛从根本上阻止了绅士化的蔓延，或者说，绅士化发生的界限分明，几乎不会向黑人社区蔓延，即便这些黑人社区与绅士化社区的距离很近。当然也不排除有例外发生，比如纽约的哈林区、皇冠高地和贝德福德-斯图文森等传统黑人社区也发生了绅士化。但研究传递的主要信息令人深思，即大量黑人社区几乎完全隔绝了绅士化，居民普遍陷于长期贫困。这一结论适用于绝大多数城市。
种族集中贫困构成了更严重的城市问题。一项覆盖全美51个人口数大于100万的大城市的研究表明，绝大多数1970年的贫困社区在30年后依然贫困。研究跟踪了这些城市市中心方圆10英里内的所有高贫困社区，发现在1970—2000年间发生绅士化的调查社区中，有10个社区一直处于贫困状态，12个从稳定状态陷入集中贫困。只有极少数贫困社区的经济状况获得了实质性改善，仅有105个调查社区（占总数的10%）的贫困率下降到15%以下，即低于美国平均水平。而1200个调查社区从低贫困社区（贫困率低于15%）变成了高贫困社区（贫困率高于30%）。更令人震惊的是，高贫困社区的总数增加了两倍。 [33] 归根结底，城市的长期集中贫困问题比绅士化严重多了，这可以说是最棘手的城市难题。
绅士化作为超级城市和科技中心面临的重要问题受到了广泛关注，它带来的痛苦确实真实存在，应当认真对待。但被绅士化完全忽略的社区才是更严重的问题，它们长期存在的种族集中贫困还在不断恶化。
与其本能地抵制城市变化，不如为弱势群体提供援助。抑制城市和社区投资毫无意义，尤其是某些社区还极其需要投资。城市政策不应抑制能促进市区经济复苏的市场力量，而应改善落后地区的住房、经济机会和社区状况，本书的最后一章还会回到这个话题。
从根本上说，绅士化是美国新阶层地理分布的城市表现，它在再城市化进程最快和空间竞争最激烈的地方最为显著。美国的阶层分化不断深化，在不同城市有不同体现形式。在某些城市，阶层分化体现为城市内部的优势和弱势地区的分化；在其他城市，则体现为城市与郊区的分化。尽管表现形式不同，阶层分化都反映了新阶层地理分布的基本特征——不断加剧的不平等和经济分化，它们是新城市危机的核心现象，这也是接下来三章的主题。接下来，我将深入讨论经济不平等，它正深深融入美国的新阶层地理分布中。
[1] Joe Coscarelli, “Spike Lee’s Amazing Rant Against Gentrification: ‘We Been Here!,’” New York Magazine, February 25, 2014, http://nymag/daily/intelligencer/2014/02/spike-lee-amazing-rant-against-gentrification.html. Lee’s rant set off a firestorm of reaction. See John McWhorter, “Spike Lee’s Racism Isn’t Cute: ‘M——F——Hipster’ Is the New ‘Honkey,’”TIME, February 28, 2014, http://time/10666/spike-lees-racism-isntcute-m-f-hipster-is-the-new-honkey; Gene Demby, “The One Problem with Spike Lee’s Gentrification Argument,” Salon, February 27, 2014, salon/2014/02/27/the_one_problem_with_spike_lees_gentrification_argument_partner.
[2] Neil Smith, New Urban Frontier: Gentrification and the Revanchist City(London: Routledge, 1996); Neil Smith, “Toward a Theory of Gentrification:A Back to the City Movement by Capital, not People,” Journal of the American Planning Association 45, no. 4 (1979); Neil Smith, “Gentrification and Uneven Development,” Economic Geography 58, no. 2 (April 1982):139–155; Neil Smith, “Of Yuppies and Housing: Gentrification, Social Restructuring, and the Urban Dream,” Environment and Planning D: Society and Space 5, no. 2 (January 1987): 151–172.
[3] Susie Cagle, “Fallacy of the Creative Class: Why Richard Florida’s ‘Urban Renaissance’ Won’t Save U.S. Cities,” Grist, February 11, 2013, http://grist.org/cities/fallacy-of-the-creative-class.
[4] Daniel Hertz, “There’s Basically No Way Not to Be a Gentrifier,” CityLab,April 23, 2014, citylab/housing/2014/04/theres-basically-no-waynot-be-gentrifier/8877.
[5] Lance Freeman, “Five Myths About Gentrification,” Washington Post,June 3, 2016, washingtonpost/opinions/five-myths-aboutgentrification/2016/06/03/b6c80e56-1ba5-11e6-8c7b-6931e66333e7_story.html;Douglas Massey, “Comment on Jacob Vigdor, ‘Does Gentrification Harm the Poor?’” Brookings-Wharton Papers on Urban Affairs, 2002, 174–176.
[6] Ruth Glass, London: Aspects of Change (London: MacGibbon and Kee,1964).
[7] Tino Balio, United Artists: The Company That Changed the Film Industry(Madison: University of Wisconsin Press, 1987).
[8] Dennis Gale, “Middle Class Resettlement in Older Urban Neighborhoods:The Evidence and the Implications,” Journal of the American Planning Association 45, no. 3 (1979): 293–304.
[9] Rosen, quoted in Wayne King, “Changing San Francisco Is Foreseen as a Haven for the Wealthy and Childless,” New York Times, June 9, 1981, nytimes/1981/06/09/us/changing-san-francisco-is-foreseen-as-a-havenfor-wealthy-and-childless.html.
[01] 1英尺约为0.3米。——编者注
[10] William Easterly, Laura Freschi, and Steven Pennings, “A Long History of a Short Block: Four Centuries of Development Surprises on a Single Stretch of New York City Street,” NYU Development Research Institute, DRI Working Paper no. 96, 2014, http://static1.squarespace/static/5451873de4b008f3c5898336/t/54cfbedee4b092432af5f 5f8/1422900969104/DRIw1.pdf. The project website is greenestreet.nyc. 也参见 Laura Bliss, “The Economic Lessons in a Single New York City Block,” CityLab, August 3, 2015, citylab/design/2015/08/theeconomics-lessons-in-a-single-new-york-city-block/400154。
[11] Yonah Freemark, “Reorienting Our Discussion of Urban Growth,” The Transport Politic, July 6, 2016, thetransportpolitic/2016/07/06/reorienting-our-discussion-of-city-growth.前一百大城市中，从2000年到2014年市中心区域（以市政厅位中心，方圆1.5英里的区域）人口增长的城市有53个。同样实现市中心人口增长的城市数量在1990年到2000年间是51个，1980年到1990年间是35个，1970年到1980年间只有6个，1960年到1970年间只有5个。
[12] Jed Kolko, “Urban Revival? Not for Most Americans,” JedKolko, March 30,2016, http://jedkolko/2016/03/30/urban-revival-not-for-most-Americans.
[13] Markus Moos, “From Gentrification to Youthification: The Increasing Importance of Young Age in Delineating High-Density Living,” Urban Studies 53, no. 14 (November 2016): 2903–2920, http://usj.sagepub/content/53/14/2903.long.
[14] Terra McKinnish, Randall Walsh, and T. Kirk White, “Who Gentrifies LowIncome Neighborhoods?” Journal of Urban Economics 67, no. 2 (2010):180–193. 这项研究也指出，绅士化对于受教育程度较低的黑人群体有显著的负面影响。没有读完高中的黑人家庭是最容易被挤出绅士化社区的群体，而留下来的黑人家庭的收入增长速度也远远低于其他群体。
[15] Nathaniel Baum-Snow and Daniel Hartley, “Accounting for Central Neighborhood Change, 1980–2010,” Federal Reserve Bank of Chicago,September 2016, chicagofed.org/publications/working-papers/2016/wp2016-09.
[16] Miriam Zuk, Ariel Bierbaum, Karen Chapple, Karolina Gorska, Anastasia Loukaitou-Sideris, Paul Ong, and Trevor Thomas, Gentrification,Displacement, and the Role of Public Investment: A Literature Review,Federal Reserve Bank of San Francisco, 2015, frbsf.org/communitydevelopment/publications/working-papers/2015/august/gentrificationdisplacement-role-of-public-investment/.
[17] Sam Bass Warner Jr., Streetcar Suburbs: The Process of Growth in Boston,1870–1900 (Cambridge, MA: Harvard University Press, 1978).
[18] Lena Edlund, Cecilia Machado, and Michaela Sviatchi, “Bright Minds, Big Rent: Gentrification and the Rising Returns to Skill,” NBER Working Paper no. 21729, National Bureau of Economic Research, November 2015, nber.org/papers/w21729.也可参见Victor Couture and Jessie Handbury, “Urban Revival in America, 2000 to 2010,” Presented at the American Economic Association Annual Meeting, 2015, http://faculty.haas.berkeley.edu/couture/download/Couture_Handbury_Revival.pdf。
[19] Daniel Hartley, Gentrification and Financial Healt, Federal Reserve Bank of Cleveland, 2013, clevelandfed.org/newsroom-and-events/publications/economic-trends/2013-economic-trends/et-20131106-gentrification-and-financial-health.aspx.
[20] 绅士化与以下因素正相关：人口规模（0.59）和人口密度（0.44）；人均收入（0.61）和工资（0.62）；某城市地区中科学与技术工人的占比（0.32）；高科技行业的聚集程度（0.58）；创意阶层劳动力占比（0.55）；成年人中大学毕业生占比（0.51）。绅士化与以下因素负相关：某区域内蓝领工人占比（-0.48）。它还与使用公共交通通勤的人数占比（0.61）正相关，与独自驾车上下班的人数占比（-0.55）负相关。详见附录的表2。
[21] James Tankersley, “Why the PR Industry Is Sucking Up Pulitzer Winners,”Washington Post, Wonkblog, April 24, 2015, washingtonpost/blogs/wonkblog/wp/2015/04/23/why-the-pr-industry-is-sucking-up-pulitzerwinners.
[22] Michael Barton, “An Exploration of the Importance of the Strategy Used to Identify Gentrification,” Urban Studies, December 3, 2014; Richard Florida,“No One’s Very Good at Correctly Identifying Gentrification,” CityLab,December 15, 2014, citylab/housing/2014/12/no-ones-very-goodat-correctly-identifying-gentrification/383724.
[23] NYU Furman Center for Real Estate and Urban Policy, State of New York City’s Housing and Neighborhoods in 2015, May 2016, http://furmancenter.org/files/sotc/NYUFurmanCenter_SOCin2015_9JUNE2016.pdf.
[24] 数据来自 PropertyShark。
[25] Lance Freeman, “Displacement or Succession?,” Urban Affairs Review 40,no. 4 (2005): 463–491; Lance Freeman and Frank Braconi, “Gentrification and Displacement: New York City in the 1990s,” Journal of the American Planning Association 70, no. 1 (2004): 39–52; Lance Freeman,“Neighborhood Diversity, Metropolitan Segregation, and Gentrification:What Are the Links in the US?,” Urban Studies 46, no. 10 (2009): 2079–2101.关于绅士化对自有房住户和租房者的影响，参见On the effects of gentrification on homeowners and renters, see Isaac William Martin and Kevin Beck, “Gentrification, Property Tax Limitation, and Displacement,”Urban Affairs Review, September 2, 2016, http://uar.sagepub/content/early/2016/08/31/1078087416666959.abstract. 也参见 Kathe Newman, “The Right to Stay Put, Revisited: Gentrification and Resistance to Displacement in New York City,” Urban Studies 43, no. 1 (2006): 23–57; Ingrid Gould Ellen and Katherine M. O’Regan, “How Low Income Neighborhoods Change: Entry, Exit, and Enhancement,” Regional Science and Urban Economics 41, no. 2 (2011): 89–97。
[26] Lei Ding, Jackelyn Hwang, and Eileen Divringi, “Gentrification and Residential Mobility in Philadelphia,” Federal Reserve Bank of Philadelphia,October 2015.
[27] Furman Center, State of New York City’s Housing and Neighborhoods in 2015, http://furmancenter.org/research/sonychan.
[28] Miriam Zuk, Regional Early Warning System for Displacement, Centre for Community Innovation, 2015, urbandisplacement.org/sites/default/files/images/rews_final_report_07_23_15.pdf.
[29] Coscarelli, “Spike Lee’s Amazing Rant Against Gentrification.”
[30] Jackelyn Hwang, “The Social Construction of a Gentrifying Neighborhood Reifying and Redefining Identity and Boundaries in Inequality,” Urban Affairs Review 52, no. 1 (January 2016): 98–128.
[31] Sharon Zukin, Scarlett Lindeman, and Laurie Hurson, “The Omnivore’s Neighborhood? Online Restaurant Reviews, Race, and Gentrification,”Journal of Consumer Culture (October 2015).
[32] Jackelyn Hwang and Robert J. Sampson, “Divergent Pathways of Gentrification: Racial Inequality and the Social Order of Renewal in Chicago Neighborhoods,” American Sociological Review 79, no. 4 (August 2014):726–751.
[33] Joseph Cortright and Dillon Mahmoudi, Neighborhood Change, 1970 to 2010: Transition and Growth in Urban High Poverty Neighborhoods,Impresa Economics, May 2014, http://dillonm.io/articles/Cortright_Ma