根据2010年初中国指数研究院等4家机构发布的《2010年中国房地产百强企业研究报告》显示，2009年房地产百强企业的毛利率均值达到30.3%。即便现在房地产宏观调控进行得如火如荼，大部分房地产企业积极寻求“过冬的棉衣”，商业地产却不在受控范围之内，可以独善其身。
由此来看，张近东投资地产，终究还是占了苏宁电器太多的“便宜”。或者换一种说法，在苏宁电器的人气支撑，和商业地产性质的庇佑下，张近东的地产投资才能够像苏宁电器一样，进展得顺风顺水。
不过，一切行为都是由人做出的，张近东稳健的投资性格，才是根源。
你看，西装只是皇帝身上的新衣
走过艰难之后，再去回忆当初，不仅有一种时过境迁的岁月感，还会有一种事有所成的成就感。西装大佬李如成，就很喜欢讲自己曾经的艰难时光。
青年时代的他，有一次从宁波搭乘轮渡去上海，由于起床太早，身体吃不消，上船不久他就陷入深度睡眠。这一觉的确睡得比较香，直到船到了上海，船客们纷纷下船，李如成还是一无所知。即使服务人员对着船舱喊了数声，仍旧没有把他从梦中叫醒。
船上的驾驶员以为客人都已经下去，把船开到了上海普通的一个停靠点。于是，当李如成从睡梦中醒过来，发现自己置身在一个完全陌生的环境中。
听完李如成的讲述，有人开起玩笑：“没有把你扔到海里算是好的！”听到对方的反应，李如成哈哈大笑。他就是这样爽朗的性格，虽然年已60岁，但从外表上丝毫看不出岁月留下的痕迹，他喜欢和年轻人一起游玩。
这当然也不妨碍他创立的公司雅戈尔，成为中国服装界最大的公司之一。2009年，雅戈尔旗下的上市公司实现营业收入122.78亿元，利润总额为40.97亿元。2010年，雅戈尔集团超额完成第三个五年计划，实现年营业收入334.8亿元。
从李如成的外表，我们无法看出他的资本大佬特质。15年的农民生涯，使得财富带来的光环，仍旧无法洗去身上的泥土气息。在一次公开场合，他曾经开玩笑说：“那15年间，我除了一个老婆、一个女儿外，基本没有什么资产。”
尽管如此豁达，在有些方面，他表现得却有些较真。比如，他几乎只穿自己企业制造的衣服。大多数商人，都是自己产品的忠实用户：乔布斯认为最大的罪恶就是使用非苹果电脑，李书福不允许非吉利牌的汽车开进工厂，荣秀丽最经常做的事情是向人展示自己所用的天语手机……
和他们的敬业精神相比，李如成有过之而无不及。从衬衣、西装到袜子、内衣，无一不是雅戈尔制造。即使由于某种原因，上衣不能穿雅戈尔，他照样还是有办法解决一一把上衣扎进雅戈尔的西裤中。
一个如此热爱自己企业的李如成，容易给人一种假象，以为他的目光只会投射到纺织服装行业。但是，我们也许忘了李如成最爱讲的那个故事，他是一个不知道害怕的人，精力充沛的他对服装并不是如此“专一”。
如果你了解雅戈尔的业务版图，就能看出，服装的贡献率不是最高的，投资才是那个闷声赚钱却不邀功的“老黄牛”。有时，穿着雅戈尔西装的李如成，也会为投资“鸣不平”：“我做了30多年服装，利润都是一点一点积累起来的。但投资就是不一样，一下子就能赚制造业30年的钱！”
李如成打着做西装的幌子，一直在进行投资。从雅戈尔历年年报中就能看出服装的贡献度越来越小。2001年年报中，雅戈尔销售收入为17.5亿元，西服和衬衫销售收入为16.7亿元，占总收入的95%以上。2002年年报中，销售收入为24亿元，西服和衬衫收入是13亿元，占总收入的比例降低到54.17%。2006年，雅戈尔总收入增长到60亿元，增幅高达150%，西服与衬衫的收入是17亿元，仅仅增长了30%。而这一年，房地产收入却从2002年的5亿元增长到19亿元，增幅高达280%。
如此来看，这位大佬的确不务正业，背离了原来的主业，一心想着赚快钱。但投资并不是纯粹为投资，在李如成看来，外界“不务正业”的指责过于苛刻。近年来人工、原材料等各种成本不断上涨，制造业利润太单薄，很多服装企业背后都有一个财团支撑，否则，很难实现十几年甚至上百年的生存。不仅仅雅戈尔一家，兄弟企业红豆、李宁等品牌，不约而同地都做了房地产投资。
李如成的话既是为制造业鸣不平，从某种程度上来说，更是对自己多年来投资心得的总结。2011年4月19日，雅戈尔发布2010年年报，利润总额为36.6亿元，其中，投资收益高达20.58亿元，为雅戈尔做出的贡献，几乎达到60%。
而李如成所做的投资，主要是两块，即地产和股权投资。早在1992年，在依靠服装行业积累起资金后，李如成就开始涉足地产行业。此后，凭借各种优势，他开始在宁波、杭州、苏州等地大举拿地，也制造了几起“地王神话”。就在2010年末，新一轮宏观调控政策落地时，雅戈尔还以24.21亿元的总价，包揽了杭州申花区域的两块地，刷新当时纪录。
房地产市场化之后，随着房地产市场的复苏，雅戈尔大力投资的宁波、杭州一带的房价也水涨船高，处于全国房价的前列，仅次于北京、上海等一线城市，领跑全国二线城市。李如成借着这股“东风”，也成为房价快速增长的受益人之一。
2008年，李如成还为房产投资成立专门的公司一一雅戈尔置业。当时注册资本只有1.28亿元，此后李如成又投入了13.72亿元。2009年8月，他又把17亿元自有资金划入雅戈尔置业。短短一年内，雅戈尔置业总资产就增加到32亿元。
与一般地产公司不同，李如成的投资模式是：不仅拿地，还用其中的8.82亿元收购了6家房地产企业的股权。
虽然不是一家专门的金融公司，但对李如成来说，收购股权却是家常便饭。1997年，宁波商业银行组建，当时的市领导希望给银行找几个有实力的股东，李如成就是其中之一。说实话，当时的李如成并不十分情愿，担心银行业务不易做，但是碍于领导的情面，没有拒绝。
1999年李如成参股中信证券一役，是他的成名作，让他的钱包一夜膨胀起来。当时，他的持股成本为1.7元左右，总投资不到3.2亿元。2007年，李如成减持了3012.14万股，套现7.5亿元，并且还是税后收入。减持之后，李如成还是中信证券第四大股东，其身价仍旧不菲。按账面计算，李如成投资获得的收益放大了44.72倍。
投资让李如成收获了做实业没有体验到的快感。一个人的精力毕竟有限，组建投资团队，更有助于发现好项目。2007年，李如成又成立了两家子公司：宁波雅戈尔创业投资有限公司和上海雅戈尔投资有限公司，前者做风险投资，后者做PE。在他看来，资源型、产业带动型等创业企业和拟上市企业，是最好的投资对象。
2008年底，李如成把近百亿元资产，全盘“托管”给上海凯石投资管理公司，专门做股权投资，由李如成的女儿李寒穷掌控。
李寒穷一直是李如成股权投资的主要帮手。让女儿管理凯石投资，既表明了李如成继续进军股权投资的决心，还表明他在积极培养接班人。毕竟李如成已年届60岁，他希望女儿替他接着走以后的投资之路。
在外界大部分人看来，李如成还是那个做西装和衬衣的“裁缝”，但真实情况是，他已经完成由无心投资向理性投资的转变。至于其中的“理性”，李如成认为“要清楚自己的能力，不能什么都去投，不能人家做，你跟着也去做”。这是作为投资人，李如成对项目提出的要求。
对于选择怎样的投资对象，他更是有明确的想法。做投资首先要确保有收益，选择做房产投资还是做股权投资还在其次。这是李如成投资逻辑中最关键的一条。
想要寻求投资的创业者或企业经营者，可以参考这个思路。我们想要融资，首先要让投资人清楚我们能给他们带来收益。一个项目，新或旧、现代或传统都没有关系，是否具备赢利模式，才是投资者最关心的事情。创业不是烧别人的钱圆自己的梦，它不仅是创业者实现理想的过程，更是使投资者的投资保值增值的过程。对一个创业公司来说，没有任何东西比收入更重要，没有任何特质比赢利模式更可信，更值得投资者托付。
李如成的第二条逻辑就是，做任何投资都要对中国在世界经济中的发展阶段进行判断，根据中国经济发展的方向去把握。
这一点更是金玉良言。投资，不是投今天，而是投明天。企业经营也是如此，做事在今天，收获在明天。与国家政策背道而驰，与经济发展方向南辕北辙，不仅可能得不到投资，发展更是会寸步难行。
大佬们行事作风可能形形色色，处理一些小事情时，也可能会显得离经叛道，但在大方向上却肯定不会出错。他们在挑选投资对象时，不会与现实脱节，也不会与不切实际的经营者合作。
购物中心里面也卖娃哈哈
商业从来都是这样，看似危险的地方可能蕴藏着无数机会，看似安全的地方机会已经被人瓜分殆尽。
投资也是如此。一味地跟着别人投资团购网等各种电子商务网站，投资成本反而可能会更高。而且因为投资者众多，具备良好发展条件和成熟赢利模式的企业毕竟有限，熙熙攘攘的忙乱之下，你用高价投资换回来的可能只是一堆资质不好的“不良资产”，何苦去凑那份热闹！
不如找一个安静的角落，“面壁思过”，思考一下什么是最需要的，怎样的投资对自己来说，更能实现利益最大化。说不定，思前想后，你选择的结果，正是处于水深火热之中的行业。此时，也不要惊慌，相信自己的选择，找准方向，选择一个切入口进行投资，这样，也许有可能获取更多的收益。
自2010年4月以来，针对高昂房价的宏观调控政策不断出台，其中不乏“史上最严”等恐怖字眼，目标直指房产投资者，当然还有地产商。试想一下，在银根紧缩、买房者观望、投资者被“打”得七零八落的情况下，限购令和保障房又适时出现，地产商的日子不可能太好过。
现在，在房地产这个曾经的“黄金行业”，最常听到的一种声音，就是喊“冷”。而且，这种声音并不微弱，几乎是所有地产商的肺腑之言。网上流传的一个笑话，可能是最形象的写照。
一位万达女员工卖房子到半夜，在回家的路上碰到了劫匪。受到惊吓之余，她颤抖地求饶：“大哥，你要是劫财，我是穷人，公司老总说，完不成任务还要扣绩效工资，你看看万达的广告天天打就是卖不出去，就都知道了，我是真没钱，你考虑一下劫色吧！”听完女孩的话，谁知道劫匪竟然痛哭流涕起来：“妹子，同行！俺是招商的，现在让你们万达搞得快吃不起饭了，我们老总天天尿黄尿，哪有心思劫色。你走吧，我给你开个路。后面那帮是龙湖的，会放你过去的。左边那条路千万不要走，他们是金科项目的，任务把他们都逼疯了，没有奖金都穷疯了，被逮住了财色都不放过。右边的路也不能走。听说是恒大的，大半夜的手拿宣传单，逢人就说开盘必降价，特价必升值，老吓人了。”
严格的地产调控之下，人人自危，未来，这种调控还将继续。在一个财经节目上，有专家竟然放言：“未来的一轮房地产调控一定是调死地产商，以前谁挣钱挣得多，就让他死得最难看。出来混，迟早要还的。潘石屹、任志强的好日子已经过去了。”
出来混，的确迟早要还回去，这也是遵循能量守恒定律。连万达、恒大这样的地产企业巨头，任志强、潘石屹这样的地产大佬，都不敢保证自己还是铁打的一块。现在的地产江湖，还适合资本进驻吗？